VipVisa王媛:2017英国楼市真相-房少价涨国际投资客进场

2017-03-31 11:26:27  举报
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特约作者:王媛,长居伦敦14年,资深移民执牌律师、原中国大使馆签证中心主管、海外移民投资专家。

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最近的英国楼市进入了一个非常微妙的时刻:楼价高,租金涨,供应不足。原本以为脱欧会拖累整个英国楼市,甚至可能引发崩盘,但结果似乎恰恰相反。

路透之前针对英国楼价专门对经济学家做了问卷调查,经济学家们预计英国楼价2月份环比1月份会上升0.2%;同比去年2月份上升4%。实际情况显然比经济学家预计的高出许多。英国今年2月份的房价比去年同期上扬了4.5%;比1月份环比增长了0.6%。

不仅是经济学家低估了英国楼市的抗击打能力。前英国财长奥斯本也曾预言说如果英国公投脱欧,房价会猛跌。这一预言并没有成真。

路透之后又做了另一个针对30个房地产市场经济学家与分析师的问卷,结果预计今年房价会上上涨2.5%;2018年会上涨2.3%;2019年则会上涨3%。

简单说,去年英国楼价涨了,而且今年还会涨。这其中有两点需要特别说明的:第一,房价虽然还在涨,可涨幅明显没有2016年那么疯狂。2016年英国楼价涨了6%,今年最多不会超过3%;第二,房价涨幅放缓主要缘于去年4月份的印花税调整,对二套房的增税给英国楼市带来的影响远大于英国公投脱欧。

谁来英国买房,为什么?VipVisa合伙人王媛认为不外乎三个原因:第一,英镑的疲软对国际买家又是一个不小的诱惑;第二,英国的楼市供应一直供不应求;第三,就是现在英国还处在低息的阶段。

首先说说英镑。若以美元核算,2015年,伦敦Mayfair板块的超高端住宅(总价500万英镑以上)均价每平方公尺超过5300美元,今年初降到4700美元,表面看起来房价降幅约10%。但这并不是因为实际喊价降了,而是英镑跌了。自从英国公投脱欧以来,英镑兑美元下跌18%;兑欧元下跌12%。英镑兑人民币的跌幅也大抵如此。在国内经历了抢房号,限购等诸多打击的购房人只要有海外投资的意向,都会觉得这是个不小的诱惑。

在过去6个月,这一汇率性房价跌幅吸引了很多印度,土耳其,以及中东的买家。美国买家的问询量增加了10%,销售额增加3%;来自中东和中国在内亚洲买家的问询量增加了15%,成交额更是显著增加了10%。

其次,英国楼市的供需这么多年来一直是供不应求,供应缺口巨大,这也是英国政府对英国住房危机喋喋不休,四处寻找替罪羊的真正缘由。

2015到2016年度,英格兰地区只有不到19万套的新增供应(包括翻新改造房源),这已经是2008年金融危机以来的最高水准。可是按照英国议会上议院的预估,英格兰地区每年需要至少30万套才能满足市场需求。脱欧之后,英国的工程建筑板块的股价跳水,行业信心极受打击,很多计划中的建造项目都搁置了。王媛说:大环境下,供应缺口只会越拉越大。VipVisa和英国开发商直接合作,提供85%以上的英国优质房源供中国卖家优先选择。

英国全国房产中介联盟(NAEA)上个月做了一个有趣的统计,他们发现1月份英国每一个地产中介门店平均有425个注册意向买家,这个数字比去年12月份还高出10%。

与此同时,每个门店平均只持有38套房源,比去年12月份的41套还低,是自去年7月份以来的最低谷。如此的供需不平衡,也难怪英国1月份每卖出20套房,就有至少一套房的售价是高于要价的。

值得一说的是成交量。国际咨询机构IHS Markit预计今年英国房价依然会上升3%,与此同时又有英国的房产咨询机构预计成交量可能会下跌11%。虽然价格居高不下,楼市整体成交量并没有出现大幅上升,而且看起来接下来也不大可能出现攀升。

分析来看,印花税的提升是政府出手最狠的楼市调控政策,直接打击了买家购买二套房的兴致。一家home.co.uk的网站统计,去年2月份——楼价增长最快的阶段——一个排屋5个多月卖掉,现在没个大半年很难最终出手,基本都是为了价格博弈。国际买家可以仔细甄选,左右权衡,甚至还价。当然,遇到真正的稀缺房源,买家还是基本没什么议价权的。这些房源的优势是在于100年,几百年,甚至是永久产权,以及长久的升值潜力。

王媛说:对于中国购房客来说,一个非常重要的考虑因素就是资产配置,子女教育或是移民。以伦敦为例,作为一个对全球富人极具吸引力的国际都市,全球巨富还在不断涌入这个城市,高净值人群(资产超过3000万美元)人数在未来10年还将增加三成。中东和亚洲的富豪对伦敦的兴趣尤为大。虽然英国已经经历了一大波的去工业化,可英国依然拥有诸多产业:从制药,生物科技,航空航天,到微电子,军工等。同时,英国拥有数量仅次于美国的优秀大学:在全球最优秀的200所大学中,75所在美国,32所在英国。这也就不奇怪为什么诺奖获奖者中,美国人最多,英国人第二。

目前英国对于中国移民的政策基本宽松,吸引了很多中国留学生家庭移民英国,并在英国买房置业。在英国留学,买房和移民这三者之间的内在联系十分紧密。

目前,移民英国的黄金路径主要有两大类:其一英国企业家移民,其二英国投资移民

英国Tier 1 ENTREPRENEUR企业家移民投资少,只需要20万英镑用于成立或投资英国公司,先拿签证后投资,安全快捷,创造2个就业职位即可满足续签要求,总共5年后可申请永居签证,离境宽松,国家福利优厚。VipVisa和英国400多家优秀企业项目合作,为中国投资人创建一个创投移民项目平台,行业覆盖广:从新能源、医疗、老幼护理、软件、设计、媒体、服装、艺术、珠宝、财会、旅游、贸易等各个行业,根据申请人背景和要求量身匹配英国优质项目进行投资,让中国投资人在提升签证成功率的同时,收获一份事业。

和企业家移民相比,英国Tier 1 Investor投资移民要求更加简单明了,将200万镑的投资金额投资在指定的方式(比如国债,公司债,股票以及英国公司),连续投资5年即可申请永居签证,无需语言成绩,无需商业背景,无需面试,成功率有保障,适合所有人群。

VipVisa——专业、权威的全球移民服务品牌,一直致力于为高净值资产人士提供投资移民、身份规划、资产配置、离岸金融、海外置业和出国留学等全方位、一站式的高端定制服务。以高效闻名移民界,创造并保持了多项快速移民记录。目前,VipVisa移民项目遍及欧美各大洲,涵盖了英国、美国、爱尔兰和圣基茨等多个国家。

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