Eb-5权威专家:EB-5移民排期和最新动向,如何找到靠谱的项目(实录)

2017-11-03 19:52:02 来源: 网易教育频道专稿 举报
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2017年11月3日,由美国权威房地产媒体平台《The Real Deal》 主办的“第三届美国地产投资高峰论坛”在上海举行,300多位中美房产、金融、EB-5行业、律所的知名人士齐聚此次高峰论坛,探讨、分享美国地产发展的趋势、投资美国的前景以及美国EB-5投资移民的未来。

此次高峰论坛特别设立了主题为《EB-5投资移民:移民排期和投资金额的最新动向,如何做好尽职调查,找到靠谱的项目》的子论坛。力邀中美EB-5行业领袖分享了EB-5投资移民最新动向和当下投资人最关注的热门话题。

Eb-5权威专家:EB-5移民排期和最新动向,如何找到靠谱的项目(实录)

以下为论坛实录:

主持人: 《The Real Deal》网络版主编Hiten Samtani (以下简称主持人)

嘉宾:

侨外移民总裁  丁颖 (以下简称:丁颖)

美国移民基金总裁Nick Mastroianni Ⅱ(以下简称:NICK)

Witkoff集团首席投资官Brett Mufson (以下简称:Brett)

HFZ资本集团并购专员Sam Koeppel(以下简称:Sam)

Foress投资集团董事总经理Ivan Yee(以下简称:Yee)

主持人:大家好,我们下午的议题是EB-5投资移民:移民排期和投资金额的最新动向,如何做好尽职调查,找到靠谱的项目。EB-5项目是美国地产类投资最热门的一类项目,也是获得绿卡最常见的申请途径,今天我们也请到了许多EB-5领域的专家现身说法,下面有请论坛嘉宾。掌声有请。

主持人:请问侨外集团总裁丁颖女士,中国投资者对于EB-5的风险考量是什么,你会经常被投资人问到的问题是什么?你是如何回答他们的?

丁颖:投资人经常问到的问题是绿卡能不能够按时拿到,50万美金的投资款能不能按时收回,这是投资人最关心的两个问题。

主持人:请问美国移民基金总裁Nick Mastroianni Ⅱ,从美国EB-5区域中心角度来说,你经常被问到的问题是什么,关于EB-5投资,投资人会关注怎样的问题?

Nick:投资人大部分的问题是关于项目整体投资资金多少,还有包括可预测性的项目进展等等,并且他们希望能够得到很好的投资回报,这就是投资人比较关心的问题。我们也会定期对他们的要求要进行汇报,更好的与投资人进行互动,以确保他们随时了解项目进展。

主持人:在你经常和投资人进行交流的过程中,投资人的需求有了怎样的改变?

Nick:随着EB-5市场越来越成熟,投资人也越来越精明,投资人需要我们定期、及时的告诉他们项目的进展、融资、结算、租赁的情况。这样的话,我们的投资人对项目更加了然于心。

主持人:EB-5市场上很多EB-5项目和标地都具有竞争性,那Witkoff集团是如何在众多地产类EB-5项目开发商中脱颖而出的?

Brett:首先Witkoff集团和侨外集团和美国移民基金来进行合作的,这是我们的一个优势。其次,Witkoff集团拥有30年丰富的房地产开发经验,并且能够为美国创造足够的就业机会,为投资人带来绿卡。我觉得成功需要合作伙伴的共同协作、这和开发商、区域中心、移民机构都密不可分。

主持人:一样的问题,请问一下HFZ资本集团并购专员Sam Koeppel。

Sam:丰富的开发经验对于开发商来说是非常重要的,另外对于投资人来说,开发商是否能够很好的执行商业计划,时刻使投资人了解项目的融资情况,也是非常重要的,这些是HFZ资本集团能够做到的。

主持人:请问丁颖女士,目前EB-5项目越来越受投资人欢迎,但正是因为受欢迎的程度高,导致EB-5排期时间越来越长,面对投资人对此的担忧,你有什么见解么?

丁颖:这个问题确实是目前EB-5申请人遇到的最大问题,尤其是中国申请人,因为70%的申请人都来自中国,EB-5项目2004年刚刚引入中国,那时,从拿到签证到面试,大概是八个月的时间,但是现在这个过程已经超过八年,所以大家都非常担忧排期的问题。目前美国政府也在研究,怎样解决现在这么多人漫长的等待问题。

主持人:那从法案的角度,我们是不是可能减少这个排期的时间,因为如果解决不了,这将对EB-5项目是一个障碍。

Nick:是的,我们处理这个问题已经有七年了,EB-5项目的中国投资人从2012年到2016年有了一个爆炸性的增长,EB-5签证的发放能力受到了制约,美国通过短期的延期,一般来说是延期三年的时间,最后一年可以再次申请延期,但是之前的法案有一些贫穷地区的项目受到了影响,还有一些项目是资金流向了顶级的一线城市,如芝加哥、纽约、旧金山等大城市地区。我们希望能够更快的解决这个问题,为美国创造更多就业岗位,吸引更多资金,引进人才。美国众议院、参议院也一直在着力解决EB-5排期问题,尽量减少排期时间,后续我们还要继续努力。

Eb-5权威专家:EB-5移民排期和最新动向,如何找到靠谱的项目(实录)

主持人:请问Foress投资集团董事总经理Ivan Yee,对于EB-5项目和投资人来说,作为开发商有什么想说的?

Yee :对于EB-5来说,我的看法跟之前几位很相似,从投资层面讲,我们在纽约开发了很多房产类EB-5项目,作为开发商,我们应该从根本上确保楼盘开发建设的顺利,确保就业,帮助EB-5申请人拿到绿卡,这是最为重要的一项。

主持人:当然,我们的投资者希望可以拿回投资要密切的关注所投资项目的资本构成和最终的投资效果是否发到他们的预期。那么从目前的政治层面看,EB-5在未来将会有怎样的变化呢?

Nick:首先基本可以确定EB-5的投资款将由目前的50万美金增加到90多万美金,同时目前所使用的TEA(欠发达)地区划分标准将变得更加严格,那么随之而来的是投资项目的整体金额也会变的越来越大,作为区域中心的我们也会面临更多的监管和调查,投资人的资金来源和个人背景调查也会更加的严格。

同时,EB-5签证排期的人数已经增长到了七千多个,移民局也一直在与国会探讨缩短排期的解决办法。但是,我相信无论后续如何进行签证的发放,都不会影响到EB-5投资移民这个项目的延续,因为美国政府所有人都能够清楚的看到EB-5对于美国就业的帮助。

以上的这些问题,相信在未来的几个月迎来一个确定的答案。

主持人:那么想继续问下NICK先生,这些变化会对EB-5的投资人带来什么风险吗?

Nick:从EB-5投资移民的本质来讲,这就是一项风险投资。投资人要对一个新的商业项目进行50万美元的投资,并且为美国带来10个真实的就业,才能顺利的获得绿卡和最终的投资款返还。目前,由于排期的问题,这个商业项目所创造就业的时间可能要从原来的5年延长至8-10年。

主持人:想问一下来自FORTRESS的Yee总,作为全球顶级的地产投资巨头企业,为什么你们进入带有EB-5资金的项目当中呢?

Yee:我们已经与侨外集团和美国益民基金有了多个项目的合作,从实际的操作看来,EB-5资金的进入往往会帮助到我们投资的项目,使得其更加具有吸引力,进一步推动我们所投资项目的价值,同时EB-5资金的进入也可以帮助大家拿到绿卡,我认为这是一个双赢的局面。

主持人:接下来的问题想请教侨外的丁总,侨外集团近年来推介给中国投资人的EB-5项目大多集中在纽约、洛杉矶这种一线发达城市,关于NICK先生提到TEA地区收紧后,一些项目的所在地对于中国投资人而言可能没有纽约这样知名,侨外将如何应对?

Eb-5权威专家:EB-5移民排期和最新动向,如何找到靠谱的项目(实录)

丁颖:侨外做EB-5项目甄选的13年来已经为中国投资人带来了90个项目。在进行项目甄选的时候,所在城市并不是唯一标准,最重要的是看这个项目的可行性,它的商业定位到底是什么样的?它的商业定位是不是准确?另外一个最重要因素的就是说我们要选择一个有实力的开发商和合作方,这些都是非常重要的。即使EB-5项目选择了一个非常好的地点,但是开发商的经验不足,或者开发商的实力不足,未来一旦项目运行中出现这样那样的问题,开发商都要负责进行解决,这时候开发商的实力、能力、经验、水平就非常非常重要了。所以,作为侨外来讲,不管哪一个区域,我们都操作过很多EB-5的项目,最早的宾州、费城、加州,都不是如今的一线发达地区。

当然,TEA地区的缩进确实会让侨外在EB-5项目的甄选过程中面临更大的困难,但我们也一定要帮中国的投资人做好这个把关的工作,严格的遵照侨外的6大项目甄选标准,让项目在未来五六年甚至更长的时间里能够正常运行。

对于地产项目来说,无论项目的区域如何,我们考量的第一件事情就是我们的投资人是把资金到底借给了谁,在坐的都是美国知名的地产开发商,大家都知道,侨外目前甄选的项目开发商都是纽约地区一级的开发商,这不是因为他们都在纽约,而是因为这些开发商的实力和经验确实是非常的足够,当他们有问题的时候,他们有足够的融资能力,保障这些项目的正常运行,这是我们选择最重要的要素。

主持人:那么作为开发商,想请问WITKOFF怎么看待这个问题

Brett:从开发商角度讲,我们也做EB-5的投资,当然我们的项目也不仅仅是在纽约,在洛杉矶、拉斯维加斯和其他地方都在做。我觉得对于项目来说,我们跟像侨外一样的中国机构进行合作,这些合作伙伴可以帮助我们提供EB-5资金的募集。其实,如果将EB-5资金投入到纽约之外的项目进行投资,我认为会变的更加容易,也可以为项目提供更多的附加值。

主持人:关于EB-5投资移民排期的问题,不光投资人焦虑,其实开发商也同样焦虑,有些开发商甚至会问,为什么我的项目要参加EB-5呢?因为开发商也都不知道如果项目使用EB-5资金的话为期多久,这种情况下区域中心通常会如何来免除他们的焦虑呢?

Nick:有一点是EB-5投资人应该清楚的:实际上很多开发商是不需要EB-5融资也可以开发项目的,他们是非常实力和有自信的。

之所以他会采用EB-5融资,一方面来说,是基于我们与他们的的合作伙伴关系,这种深厚的关系令他们对EB-5融资有信心,所以即便有些时候会面临一些小问题,但只要法律允许,他们依然会选择和我们合作,并选择参与EB-5项目。另一方面,我刚才也已经提到过了,我们已经成功的运作了很多项目,涉及到了18000多张签证,这样的成果是值得推荐和借鉴的。

因此,我们现在依然会不断的吸引合伙伙伴和开发商,因为我们有足够多的成功经验和良好的口碑。所以排期并不是严重的问题,首先我们会选择我们彼此非常信任且有实力的开发商进行合作,这些开发商基本上不用EB-5资资金也是可以充分开发项目的;其次,在合作的过程中,我们会充分、详尽的告知合作伙伴和开发商,关于EB-5项目的市场运作和进展。

主持人:不管项目进展到什么阶段,EB-5资金都可以注入吗?EB-5资金注入的时机是否会影响到投资人的整个投资过程?

Nick :关于这个问题,我想说:可能会,也可能不会,这取决于项目的开发商是谁。开发商决定了EB-5资金注入项目的时机。比如有一些不需要EB-5资金的实力开发商,在EB-5融资完成前,就直接自己启动了项目开发;还有一些项目是同时EB-5资金到位和项目启动并行的;另外一些则是要通过用自己股权的形式进行融资;所以说,EB-5资金可以是一个从项目启动到结束不断注资的过程,这要看开发商需要我们什么时候能够注资。现在的市场竞争非常激烈,我们需要提供给投资人的参考是——建筑类的项目和资产,能够更好保证投资款的权益。

丁颖:这里请允许我补充一下,其实EB-5在2004年就已经进入了中国市场,但它最高速的发展时期应该自2012年开始,在2012年到2016年这五年的时间里,融资的速度是非常之快的,单就我们侨外来说,基本上就可以达到每个月融资五千万美金左右的速度,那么整个行业来说,这个数字应该更大。这就会吸引大批的开发商进入到EB-5这个市场里面,因为融资的速度快,意味着它能够很快的满足开发商对资金的需求。

但目前市场发生了一些变化,就近几个月的观察,我们今年从四月份到现在大概六个月的时间,融资的速度开始放缓,虽然较此前的融资高速期下降了,但是依然还是有开发商愿意使用EB-5资金,因为EB-5资金相对在美国本土市场其他途径的融资而言,成本还是要相对低一些。我们知道开发商对于EB-5资金,都是可用可不用的,原因是每个开发商都有足够的融资实力,用EB-5可以节省一部分成本,如果不用他们也有资金可以补得上。

所以,虽然说中国市场现在的融资速度在放慢,但是对于大家来讲只是暂时的问题。因为从美国的政府,国会两院移民局,现在大家都知道排期的问题,排期的问题也延缓了项目的进展,反之这也影响了中国投资人对美国EB-5的投资兴趣,大家未来可能会转向其他的国家,所以我个人认为,美国作为一个非常开放的国家,在任何政策作出调整前一定希望听到我们来自一线投资人的声音。

主持人:对于中国投资人而言,其实全球有很多市场可以选择,那么就美国市场而言,投资人为什么要选择美国进行投资?

Yee :Foress在全球范围内,美国的房地产市场可以说是相对稳定的,虽然房产市场价值会有一些波动,但是整体而言,美国房产市场的安全性、稳定性以及美元货币稳定性,对中国投资人而言都是非常有吸引力的。

Sam:对于投资美国来说,除了美国市场的稳定性之外,还有融资及金融投资机构的资金筹集,大型的投资机构和个人投资人共同合作,能够赋予投资者一种安全感。

Nick:我觉得还有一点也很重要,很多人选择通过EB-5方式投资美国,不仅仅是说自己去美国生活,是因为他们希望小孩儿能够到美国上学。中国目前有SAT考试等众多的出国培训,参加这类特殊有针对性的培训的人中,可能有80%都是想利用这个机会,把小孩送到美国去读书。所以,送孩子到美国读书的需求越迫切,EB-5也就更受欢迎。

对于希望通过EB-5移民美国的家庭而言,我建议大家多做一些准备,包括不同区域、不同商业及以及各个项目的历史资料、成果等等。

主持人:我们知道,现在美国留学的成本在飞涨,私立学校的学费也十分高昂,这些是否也是选择EB-5投资移民的重要因素呢?

Nick :学费是这样的,如果你拿到绿卡,一年之后就会学费上的减免,每年可以节约大概八万美元左右的学费,也正是因为有这样的福利,所以EB-5项目目前也吸引了很多印度的投资人。所以说,投资EB-5很大因素不是出于签证本身,本质原因还是出于教育的需求。

丁颖:是的,这点可以十分肯定,而且对投资人来说也是最看重的。在我们侨外接触的投资人里面,有超过60%的投资人都是为了子女上学,这个比例可以说非常大,有一些投资人的孩子目前已经在美国就读了。

主持人:是不是除了教育之外还有其他的因素,可以激励人们去美国投资呢?

丁颖:除了教育因素之外,还有很大一部分原因是美国是很好的投资市场,所以投资希望有一个身份,可以非常便利的去美国进行投资。虽然说美国现在已经开放了十年签证,但还是有很多投资人选择EB-5。因为美国的法律在对美国居民和外国人的投资上有很多不一样的地方,获得绿卡后,可以以美国居民的身份更加方便的做各种投资。美国作为全球最重要的投资市场,对中国人还是非常大的吸引力。

主持人:最后,各位想不想再为美国打几句广告呢?

Brett:对于非常精明的高净值人士而言,投资EB-5无论是否出于教育,他们都知道美国标的的增长模式,考虑到这一点之后,再加上EB-5项目过去的成功经验,以及子女到美国受教育等诸多因素,就形成了一个滚雪球的效应,投资能够更好的为经济增长来作出贡献,经济增长能够更好的提现在投资回报上。过去几年间,EB-5的投资是250亿,有的是基建的投资,有的是其他方面,所以机会很大。

丁颖:特别值得注意的重要原因是——美国投资移民只需要50万美元,而有些欧洲的国家需要50万欧元,相对其他国家来讲,美国投资移民还是比较便宜的。

主持人:我们刚才说到美国政治环境以及投资环境,仍然是地产最稳定、最安全的投资目的地,所以说各位也说到了他们角度的原因,感谢各位嘉宾的参与,谢谢。

志秋 本文来源:网易教育频道专稿 责任编辑:马志秋_NQ2478
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