葡萄牙投资宝典：50万欧元买房可获居留权

理财周报记者 李沪生/文 葡萄牙并不是第一个推出购房送居留权的国家，但却是其中最有名的一个。因为只要购买价值50万欧元(约合400万人民币)的房产，购买人就可以为自己、自己的配偶和两个未满18周岁的子女申请葡萄牙的居留权，并且，这个程序可在两个月内走完。

事实上，拥有了葡萄牙居留权，可在申根国家和欧盟内畅通无阻，这对中国的富人来说是一个很大的诱惑。但是葡萄牙移民和塞浦路斯移民还是有一定区别的。移民专家解释，葡萄牙移民与塞浦路斯等国移民获得居住权是有区别的，申请人拿到移民身份之后可以在葡萄牙学习、生活、工作，享受公民同等福利待遇。与此同时也不能忽略“移民监”的问题，并且投资行为必须维持5年以上方可申请永久居留身份。

“50万欧元就可以在欧洲买套房产，还有居留权，很多国人都愿意这么做。”沪上一家大型房产中介人士向记者透露，从其口中记者也得知，近来咨询葡萄牙房地产的人非常多。

买房可获居留权，

每年30天居住时间下降为7天

2012年3月22日，葡萄牙政府向议会提交了一分新的投资和移民法草案。其中有一条法律规定说：非欧盟国家公民在葡萄牙转入5年期以上的100万欧元的资金，或者是投资50万欧元购买房产，或者至少创造30个就业岗位，就可以在葡萄牙获得居住权。而葡萄牙政府高级官员说，这份草案将给打算投资葡萄牙的企业家移民打开了一扇门。

当年10月9日，草案正式生效。按照规定，要获得葡萄牙的居住权只需要满足三个标准中的任意一个，这三个标准分别是投资100万欧元以上的投资基金、购买价值50万欧元的房地产、创造30个工作岗位。获得这一居住许可证的投资者不再需要去葡萄牙领事馆申请居留签证。

持有有效的居留证6年后(持有临时居留证5年和1年永久居留证)可自行申请加入葡萄牙国籍，在此期间每年需要在葡萄牙境内居住满30天，另外需要参加葡语入籍考试。

这一项新的法律规定是针对在葡萄牙进行投资的非欧盟国公民而言的，意味着欧盟国家向非欧盟国家敞开了大门，只要投资者在葡萄牙购房足够价值的房地产(50万欧元)，便可成为欧盟国家的居民，享受欧盟成员国的待遇，而6年后申请加入葡籍也仅需要每年在境内居住满30天，相对其他主流国家，这无疑是最宽松的。

2013年1月，葡萄牙政府又对“黄金居留许可计划”作出重大调整，其中最为吸引人的是居住要求从每年30天降至7天，也成为对居住要求最低的西欧移民国。

“基本就等于你不需要住，每年抽个时间去一次就可以了。”上述房地产中介人士解释道。

据该业内人士透露，从年初开始推出葡萄牙项目至今，他已接待了几十个中国人前往葡萄牙进行考察。在葡萄牙的移民申请中，无语言学历要求、无资产及经商管理经验要求，买房就可以拿全家身份，包括申请人父母等均可一起申请移民葡萄牙，这样的诱惑政策如何不让国人们心动。

另外，葡萄牙移民政策中依靠购置房产而获得居住权的政策，这也是最吸引国内客户的政策。“有一些客户，他够移民的要求，但又不是十分有钱。如果你让他像加拿大那样，一次性给出22万加币(约130万人民币)然后拿一个身份，其实很多家庭未必就愿意，但是50万欧元买个房子就觉得OK，他们会觉得这个钱我是没有白给的，我是有房子的，而且这个房子还是永久享有的。”上述业内人士认为，这也是葡萄牙移民火爆的另外一个原因。而且，在教育方面，欧盟学生是享有非常大的优势，以牛津大学为例，国际生一般学费在1—2万英镑，而本国或者欧盟学生仅需学费的1/3。

里斯本房产年租金回报5%，50万欧元可买带泳池海滨别墅

根据葡萄牙住房管理部门介绍，葡萄牙有80%的人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中位居前列。葡萄牙住宅的供应量在2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，供应量出现直线下降。而去年年底政府出台购房移民新政后，房产供应量也随之增加。从房产类型来看，有4类房产是最受外国投资者欢迎的。

首先是海景别墅：葡萄牙海景别墅占地面积一般在300平米以上，室内面积在200平米左右，配有大型游泳池，和花园，绿化面积在37%以上。其次是依山靠海的公寓：公寓背靠高山，面向大海，景观独特。每套公寓都有精美的设计，房间宽阔明亮，视野开阔，配有车库和露天车位可供选择。再次是休闲度假住宅区：葡萄牙每年接待3百万左右的游客，所以这个国家的休闲度假别墅非常受欢迎。住宿区周边的餐饮、娱乐、购物等场所配套都很完善，这类房子很受欧洲人的欢迎。最后是内陆住宅：内陆住房指的是距海边最多15分钟车程的住房，一般内陆占地面积更大，房间更多更宽敞。配有花园，车库，健身设施等社区配套设施。

专家分析，50万欧元在里斯本、卡斯卡伊斯、银色海岸和阿尔加维地区，可以选购到一处中高端海滨别墅(有游泳池、花园、草坪、娱乐设施标准配备)。

受欧盟危机的关联，葡萄牙房地产市场价格目前处于较低的价位，由于海外买家开始找房、看房，一直以来不景气的葡萄牙房地产市场开始出现短暂的反弹迹象，当地楼价再度大幅下滑的可能性不大。预计随着移民新法案的实施以及当地房产供应量增加、价格企稳等有利因素，会促使更多投资者出手；而葡萄牙当地自然环境、交通方面的利好，同样会吸引更多的置业人群。

里斯本是葡萄牙的首都，也是葡萄牙最大的都市。里斯本港是葡萄牙最大的海港。亦为葡萄牙高等教育机构的所在地。里斯本是个工业发达的城市，里斯本区是葡萄牙乃至欧洲最富庶的地区，这地区的人均GDP远高于欧盟平均人均GDP的水平。里斯本西部大西洋沿岸的美丽的海滨浴场，亦是欧洲著名的旅游城市，每年接待游客超过100万人次。作为世界知名的旅游胜地，当地房产投资收益率较高，房产出租年收益率可达到5%。

首都里斯本，每年就吸引着世界各地110多万游客，这地区的GDP占整个葡萄牙的45%。里斯本机场每年运送旅客大约1300万人次，城市的酒店入住率平均在80%以上。

里斯本市中心及周边主要区域的房地产价值是稳定的，同时长期租金收益率一直呈上升趋势，直到今天收益率一般达到7%—9%。

“但是我不建议投资者将50万欧元一口气选择一处地产投资，可以选择将50万欧元分散投资到阿尔加维和里斯本，购买两到三处房产，一处自住，其余投资，5年后就可以将投资的房产售出，这种分散投资的方式不仅大大降低了风险，还可以帮助投资者获取一定的房产增值收益。从另一角度考虑也相当于降低了移民的成本，可谓一举三得。”上述业内人士分析道。

葡萄牙居留权远胜塞浦路斯，可享公民福利待遇

但是，业内人士也谈到，葡萄牙移民项目，与此前在市面上推广的塞浦路斯等国移民获得居住权是有区别的。据解释，根据目前塞浦路斯移民政策，即使非欧盟的外国公民通过购买总价超过30万欧元的房产并提供一定年收入证明的方式获得长期居住权，也不能享受本国福利，同时也无法在塞就业。塞国官员及移民律师的说法是，移民可以享受免费的教育、免费的医疗，但不能享受免费养老；移民所使用的签证类别(F类)转化成E类之后，可以在该国工作。

对于葡萄牙移民项目而言，持葡萄牙居留身份的外国投资者可以在葡萄牙学习、生活、工作，享受公民同等福利待遇；子女可享受国内免费公立教育，入籍后可享受欧盟国教育体系，在职人员可享受公立医院的免费医疗。此外，60岁以上无经济来源的生活困难者可以申请生活补贴，公民最少每月413.33欧元，居留身份移民每月230欧元。养老退休金则根据外来移民本人自己曾经交纳的税金多少，计算退休金数额。专家指出，在欧洲有包括欧盟、申根国等在内的一些不同的组织机构，而葡萄牙是以上各组织的成员国，有了葡萄牙身份后可自由往来申根国。

值得注意的是，申请移民葡萄牙除了全家人无犯罪记录，无被任何申根国遣返、驱逐出境和禁止入境记录外，主申请人需18周岁以上，投资行为必须维持5年以上时间，方可申请永久居留身份。此外，孩子须是18岁以下，超过18岁的则须是在读学生，才能一人申请全家获批。

再是“移民监”的问题，今年最新调整的居住要求虽然从每年30天降至7天，但申请人仍须第一年在葡萄牙累计居住7天，之后每两年累计居住14天，5年后才可获得永久居住权。

在葡萄牙买房过程中投资者需要注意房产税费。葡萄牙增值税采用三种税率，一般税率为23%，优惠税率为12%，最优惠税率为6%。乡村类房地产，交易税为成交价的5%。位于城镇的房地产，交易税税率根据成交价的高低而不同，房地产买卖合同金额在92407欧元以下免交房地产交易税；92407至574323欧元之间采用2%至8%滑动税率；超过574323欧元，房地产交易税税率固定为6%。乡村类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.2%—0.5%之间。