汇智李勇：葡萄牙不是每栋50万房产都值得买

本文由网易移民频道独家采访并撰稿，非经授权禁止转载。

编者引言：2013年6月网易移民特别策划《彼岸欧洲·买房移民大起底》系列专题，通过政策PK、话题讨论和大佬专访对欧洲各国买房移民进行了深入分析与解读。

7月欧洲买房移民策划进入收尾，在诺和汇智资产管理公司的牵线搭桥之下，我们联系到了葡萄牙驻华大使，并进行了专访。同时编者对汇智在葡萄牙买房移民扮演的角色也产生了好奇，因为它并不等于移民中介，业务也必定有一些差异，于是便有了如下采访。

诺和汇智资产管理公司总经理李勇

汇智李勇与网易移民频道编辑专访葡萄牙驻华大使

1、谈角色定位

关注投资，5年之后让买房客户不会受损

我们理解葡萄牙买房产获得黄金居留许可的项目中，申请人的行为分为两部分：获得身份+投资房产。诺和汇智更加关心后面那部分，优势也是在投资部分。诺和汇智将为客户提供完全本地化价格的有价值的资产，同时也将不定期投放一些低于市场价格的超值资产，我们的目标是让客户买到好住、好租而且最为关键的是今后客户在处置资产的时候不会遭受损失的房产或者资产。

对于诺和汇智而言，服务客户的周期是5年而不是1年，5年之后房屋是转手还是留下来继续做出租业务，我们都将为客户服务。另外我们还会有葡萄牙当地分公司以及葡萄牙员工为客户提供本地化服务，对于房屋价值的评估，我们也将提供专业服务。【详细】

2、谈买房风险

别对中介偏听偏信 有价值房产没那么多

目前，移民行业内也有少部分公司充斥着一些以低价考察吸引客人然后提高房价谋取利益的机构，建议投资者不要偏听偏信，一定要多方调查，多方比较。

诺和汇智认为在葡萄牙国内，有价值的区域和有价值的房产项目并没有大家想象的那么多，我们对房产项目选择极为严格，为葡萄牙购房移民所准备的房产均为升值潜力高、出租率高、居住环境优良、产权清晰，具有合理市场价值甚至低于市场价格的超值的房产，最为重要的是，当客户希望处置资产的时候，可以很容易并且不会受到损失。【详细】

3、谈房市现状

整体反复探底 部分区域止跌回升

从宏观经济角度来看，从国际知名投行的预测报告来看，欧洲经济正在见底的过程中。但是我们不能对欧洲的经济过于乐观，还是存在着一定的风险，不排除在见底的过程中出现反复。2013年2月份葡萄牙抵押贷款提供人评估的房地产均价再次下降，但是两个大都市—里斯本和波尔图下降幅度非常小，甚至某些热点区域已经出现了止跌回升的趋势。

欧洲权威统计，葡萄牙的平均房产价格排在整个欧洲大陆国家倒数第四位，在价格方面有很大优势；葡萄牙每年接待300万左右的游客，购房、租房的需求量都很大，租售比一般达到3%-4%左右，这又是另外一个优势。【详细】

4、谈买房陷阱

面积陷阱+位置陷阱+出租陷阱

并非里斯本整个城市的地产都是有价值的，很多国内公司含糊提及的里斯本大区其中有很多房产并没有太多的投资价值。诺和汇智重点推荐Chiado、Lapa、Belem、Expo及附近区域的房产，这些区域的房产类型以公寓为主。另外，卡斯卡伊斯(Cascais)和爱斯多尼(Estoril)地区以独栋别墅和并联别墅为主，但值得注意的是在这两个地区有价值的房产大多集中在中心区域，其他距离中心区域4公里以上的地产价格和内在价值就低很多。还有，阿尔加维地区是是以度假为目的投资者的首选。诺和汇智建议谨慎挑选，尽可能选择Logos或者临近几个城市的资产。【详细】

关于购房陷阱：

购买房产时，不少移民专家他们一致的看法是需要注意一些陷阱，例如面积陷阱、位置陷阱、出租陷阱等。

1、 面积陷阱：在葡萄牙购置房产时候，最好看清楚面积组成的具体细节，比如一套公寓的面积可能包括室内面积、储物间面积、车位面积、阳台面积和室外空间面积，往往除了室内面积以外的部分占比很大，如果只是笼统的给你一个面积，其实是加上了很多其他附属设施的，那么目的无非是为了摊低单价，让单价看着很便宜，其实如果只是计算有效面积，价格就会变得很贵了。

2、 位置陷阱：不给投资者详细介绍每个区域的价值和特点，只是单纯介绍房子，还是那个例子，同样一个地产项目放在通州区，单价应该是1.5万一平米，放在金融街才值8万一平米。

3、 出租陷阱：宣传一个很高回报的租金。实际上葡萄牙国内的租房市场相对比较稳定，波动也小，合理的租售比在3-5%之间。【详细】

5、谈买房税与收

有税也有费 房租收入要征收15%税收

税收方面

葡萄牙征收一次性房产过户税及每年的年度物业税。除了首次购房的过户税（IMT）【过户税详情表格】，印花税及其他小项税费外,每年需缴纳0.3%-0.8%左右的地方房产税（IMI），这个数字地方政府每年会根据实际情况调节，不过浮动不大。另外，可能还有物业费，房产不同物业费也有所不同，从每月几十欧元到一两百欧元的都有。

租金收入方面

当然租金与房产区域和房屋具体情况相关，上下浮动还是比较大的。另外一点，葡萄牙对于房租是要征收15%的税收的。【详细】

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