第一财经日报报道 （记者：张焕）一些对外宣称房已售罄的楼盘，在夜晚居然没有一户灯光亮起，马路上路灯的强光与楼层里的黑暗形成鲜明的对比。“你看看，我跑了这么久，这里一直是这个样子。”出租车司机陈师傅指着车窗外的“空城”说。
这是《第一财经日报》记者8月初在贵州黔东南苗族侗族自治州首府凯里市看到的景象。这座市区人口35万的城市，在建楼盘多达十几个，整个城市仿佛一个巨大的工地。从距离市中心15公里远的经济开发区到最繁华的市中心，一路上是被绿色安全网覆盖的楼盘。
而根据《凯里统计月报》，2013年1~6月，该市空置面积为98111平方米。
城市建设在这里热火朝天地进行，房子成为人们生活里的热词，有人爱它，有人恨它，有人失落，也有人迷茫。城镇化将把这里的众生带向何方？一个接一个楼盘项目轮番上马，是经济发展的引擎还是一二线城市楼市泡沫向三四线城市的滚动？
房价扶摇直上
走在凯里的大街上，传统与现代像两股涌动的热浪，碰撞、博弈、推进。一面是传统民俗的延续，古老的持枪部落犹在，另一面是钢筋水泥筑起的新城。最终，现代化力量似乎占据上风，人们都被卷入到这样的一场变革里，不论这里的人们准备好了没有。
房子，房子，还是房子。
在凯里经济开发区，有公园一号、法籍花镜、翰林世家等楼盘在建或已经建成，其中，翰林世家打出的大幅广告牌称：每平方米仅售3558元。
而在凯里市区，在建的十几个楼盘里，较引人关注的有“十二号大院”和未来城项目，前者因为定位高端，后者则因体量巨大。
本报记者在“十二号大院”售楼中心了解到，该项目总建筑面积为43万平方米，别墅价格为每平方米13500元，花园洋房的价格则是7000元/平方米，此外，还有起价为4100元/平方米的普通住宅。在“十二号大院”门口种有两棵迎客松，售楼顾问透露它们价值百万。
在建的未来城项目由贵州高投置业有限公司投资179亿元兴建，总建筑面积达500万平方米，它将成为黔东南州第一大城市综合体和贵州省第五大项目。
凯里市民徐燕如此形容凯里近几年的变化：“有段时间，一两个月不出去，就会有一栋楼蹭蹭地盖上来了；一阵子不出门，就会发现哪里又新修了一条马路。”
在大街上，随处可见楼盘销售的广告牌，纷纷打出博人眼球的广告语，诸如“交一万，抵二万”、“开盘赠送置业大礼包”、“中心地段，郊区价格”等。在热闹的大十字街周边，处处是售楼店面，街边不少楼盘销售团队设点散发宣传资料。在一个有数十个门面的十字路口，售楼处、房地产经纪公司、物业公司门面就占了一半。
凯里市统计局提供的《凯里统计月报》显示，今年前两个月，凯里市房地产业投资增长迅猛，较去年同期增长217.40%。今年1~6月，凯里市房屋施工面积约为597万平方米，其中住宅面积约为409万平方米，约占房屋施工总面积的七成。
建设如此之多，以至于凯里市审计局不得不把工作重点放在基建的审计上。凯里市统计局一位科长告诉本报记者，该局率先实行的预决算审查制度，累计起来为当地建设节约了几十亿元资金。
在凯里的街头巷尾，充满了市民对前任市长洪金洲的议论，大家对这位市长的描述大多离不开一个关键词——房子。洪金洲在任期间，凯里建起各大楼盘。在今年年初的《政府工作报告》里，洪金洲曾自豪地宣布，2012年，凯里全年全社会固定资产投资同比增长76.5%，50万元以上固定资产投资预计完成210.55亿元，同比增长79.4%，增速在全省30个经济强县中排名第7位。
建设坐上了火箭，房价随之“扶摇直上”。
三年前，凯里市区的房价不到2000元/平方米，到2012年，房价涨了不止一倍，市区房价多在4000元/平方米以上，一些稍好地段的房子甚至涨到每平方米5000元~6000元。
与此同时，不少市民表示，这几年收入并未见长。大部分接受采访的凯里市民表示，他们月收入大多在1000元~2000元之间。根据《凯里统计月报》，今年1~6月，其城镇居民人均可支配收入9957元，农民人均现金收入3185.28元。
陈师傅抱怨说，自从各种楼盘开发起来之后，他家原来还算体面的单位住房，现在已经像凯里的“贫民窟”了。陈师傅称，自己现在的收入还买不起市区的房子，“一个月挣的钱还买不到半平方米。”
一些中介信息显示，现在凯里市区商品房均价在4000元/平方米左右，而贵阳均价也不足5000元/平方米。
繁荣背后
在凯里，一些人看不透为何一夜之间多了这么多房子、房价上涨得如此厉害，而一些人则给出了自己的看法，“房价都是他们内部炒起来的。”一位姓何的市民说。
凯里一名房地产开发商邓某说，从2008年开始，凯里的房地产开始火热。“这里楼盘早就存在，但是以前价格没那么高，2008年之后价格才涨上来。”邓某认为，房价上涨，不排除炒作因素在作祟。
楼市的火热，是刚需所致还是开发商自导自演？
本报记者在凯里几处商品房售楼中心向售楼人员询问房子卖得如何时，得到的答案几乎一致——房子卖得很好。然而，多处售楼中心门庭冷落，顾客看得多买得少。
有业内人士指出，为回笼资金，缓解压力，不少房地产企业纷纷推出各种促销活动，比如打折促销或节日促销等。
“虚假的繁荣”背后，是开发商的资金链压力。
当地一家房地产经纪公司老板高先生向本报记者透露，不少楼盘由于卖不动，不得不一再调整销售价格。
比如，在当地以定位高端而家喻户晓的“十二号大院”也曾调整过卖价。高先生说，起初，“十二号大院”项目老板杨智勇在同包括他在内的业界人士吃饭时，曾表示要将价格定在每平方米8000元，但在场人士均认为这个价格高了。后来价格降到每平方米7000元。
一位出租车司机说，以前离市中心有段距离的一个楼盘，一开始炒到5000元/平方米，卖不掉，降到4500/平方米，后来又降至4000元/平方米。
本报记者在“十二号大院”售楼中心了解到，上一波促销活动刚结束，新一轮的促销即已开始，57平方米单身公寓优惠活动正被推出：首付两万元，三月内还2.5万元，交房时还2.5万元。一位售楼顾问劝记者早点下手，因为附近即将建起的46层高的写字楼会拉动单身公寓出租。
凯里市统计局网站一篇统计分析称，该市目前房地产市场运行压力依旧较大，全市商品房成交量总体减少，其中商品住宅销售额有所回升，房价稳中略涨。
上述统计分析指出，2012年房地产企业在房地产市场住宅存量大的情况下，纷纷选择转变商品房开发类型，投资商业、办公用房市场，办公用房的投资、建设量明显增加，凯里地区办公用房投资量同比增长439.02%，新开工办公用房为9820平方米，同比增长513.75%，明显高于其他类型商品房增长率。
该统计分析认为，商业用房、办公用房将成为凯里市房地产市场下一步的开发热点。
谁在买房？
楼市繁荣之虚实姑且搁置一边，凯里究竟是哪些人在买房？需求如何？
凯里市统计局发布的数据显示，今年凯里地区共销售商品住宅5385套，面积63.54万平方米。其中，90~144平方米的为3645套，面积为43.32万平方米；90平方米以下的为977套，面积7.83万平方米。
该市统计局网站发布的统计分析称，从购房者年龄分布来看，购房者年龄主要集中在30岁~50岁群体，20岁~30岁人群主要是购买首套房，40岁~50岁人群主要是改善性需求购房。刚需和改善性需求已成为推动楼市交易量回升的主要动力。
黔东南州东讯房地产经纪公司负责人高勤丰告诉本报记者，买房人中许多是公务人员，每个家庭平均有2~3套房。
凯里市某单位职工李萍称，当地公务员月收入约三四千元，高于普通市民的收入。前两年她也投资了房子，身边同事不乏买房投资的。
一家房地产经纪公司老板向本报记者透露，某楼盘在开盘之初，就曾拿出100套以远低于市场价格卖给公务人员和教师。
凯里市房管局一位官员向本报表示，买房需求还来自黔东南州下面县市，那里的人想来首府凯里置房，“这与贵阳人想去北上广买房是一个道理。”他说，一方面，一些县市的年轻人出去打工，挣了钱给父母在凯里买房；另一方面，一些县市的父母给即将结婚的子女在凯里买房。
除了黔东南州各县市的需求，本报记者在调查中发现，买房人中不乏外地生意人。近几年，凯里市旅游业发展迅速，许多外地生意人赚钱后在此买房。《凯里统计月报》显示，今年前6个月，凯里共接待旅游人数逾597万人次，实现旅游收入56.78亿元，同比增长28.6%。
尽管如此，许多当地人表示，以现在的收入水平，根本买不起新房。前述房管局的一名官员称，之所以有当地人说买不起房子，是因为这些人已经有一套房子，买不起第二套新房子，但又舍不得把旧房卖掉换新房。
这位官员认为，凯里超高价位需求可能有限，“我们这个地方可能消费不起一万几的那种，但是4000多元每平方米还是可以的。”他表示，现在建筑成本和土地成本都太高了，国家开始控制土地规模后造成房价拉高。
泡沫之虞
尽管凯里存在着购房需求，但是否存在楼市泡沫一直是人们关心的问题。
前述凯里市房管局官员对本报记者称，该市不存在房屋过剩的情况，房屋空置面积仅为几千平方米，而根据《凯里统计月报》，2013年1~6月，该市空置面积为98111平方米。
8月初的一个夜晚，本报记者在21时至23时这段时间内探访了凯里市几处大小楼盘。2010年开盘的某小区晚上亮起的灯光仅有两三成，丰球绿都等小区入住率大约为五成。
一些开盘数年的小区至今入住率不高。坐落在凯里老城区的状元府小区四年前就已经开盘，负责小区物业的星诚物业公司的一名工作人员告诉本报记者，虽然大部分房子早已售出，但小区目前的入住率只有六成左右。该小区居民何燕说，自家的邻居多是租客，在这里住了几年仍不清楚隔壁房子真正的主人是谁。记者在该小区看到，晚上只有一半的房屋亮起灯光。
前述凯里市房管局官员则对本报记者称，凯里并不存在房屋过剩的情况。在他看来，凯里属于三四线城市，房地产发展正处于上升阶段，不像大城市，房价已上到极限。凯里房价还会走高，但是分区域和地段，涨幅趋向理性化，可能会一两百元地涨，但不会像以前成千骤涨，“我们这里房地产增长幅度来得缓慢一点，全国在疯涨的时候我们刚刚才涨。”
当被问起是否存在泡沫时，凯里房地产开发商邓某说：“泡沫肯定是存在的。”他同时透露，自己正着手开发刚到手的市中心的一块地，新楼盘的价格将定在5000元/平方米，“凯里这么多楼盘在建，肯定会存在房子过剩，但我们做得小，又在好地段，影响不大，那些几十万上百万平方米的楼盘会存在过剩的问题。”
凯里究竟有多少楼盘在建？按照前述凯里市房管局官员的说法，凯里在建楼盘为十几个，但一些业内人士向本报表示，在建楼盘不止这个数目，甚至有人猜测在建项目在30个左右。
值得一提的是，正在上马的未来城项目，以“500万平方米的超级生活航母”自称，它将成为凯里第一大盘。待它建成之时，这座常住人口只有35万的城市，是否消耗得动已建和新增的这些楼盘？
就在本报记者离开凯里时，离市政府不远的迎宾大道和风情大道上，几个建筑工地仍处于繁忙的施工状态，巨大的支架疲惫地旋转着，挖掘机的钢铁长臂在烈日下乱舞。
本文来源：网易教育频道综合
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