第三部分：欧洲买房移民上的理性趋势
主持人朱敏：好的，谢谢。总得来说我非常希望我们这个行业更加的理性、更加的成熟，而网易教育能够在其中起到释放正能量的作用，让整个行业理性健康的发展。我们接下来讨论一下另外一个热点，就是欧洲买房移民。欧洲买房移民是今年除了美国国际项目移民的一个另外一个热点，这一块李总非常有发言权，在这一块您做了很多工作。
买房是全球资源配置 即使没有移民也会有海外置业需求
李勇：首先非常高兴能接受网易的邀请，参加咱们移民行业的峰会。对于我们而言，我们实际上还不是真正的在行业内，只是在市场的产业链上的一个环节，我们是以投资公司的身份参与到这个产业中来。刚才我也听到了几位老总对芝加哥会议中心的一些判断，我们曾经研究过这个项目，因为我们是作为一家投资公司参与，我们主要的精力和优势集中在欧洲市场。我觉得作为一个投资移民的行业，在我们看来，我们公司曾经在今年3月份表达过我们的一个观点，投资移民是通过一个投资行为来获得移民身份，这可能是我们的理解。在这里面我们希望通过我们的一些努力，来让移民的客户能在投资的角度获得更加深度的价值，获得一种真正的投资价值。这是我们的一个观点，可能是一个新的观点，以第三方的视角来看待这个行业的。
当时站在这个行业投资公司资产管理的角度，希望所有的移民客户，特别是在欧洲市场的移民客户希望他的投资是理性的，正好符合我们网易今天开会的理念。对于投资者而言，他所谓的理性移民，实际上被我们行业，包括对这个行业大公司、传统的移民公司以及产业链上的各个环节所引导的，包括网易这样的高端平台，一些信息的平台，整个产业链整合在一起引导投资移民客户来进行理性移民的气氛或者氛围。有一部分的投资者很理性，他会很理性选择他的目的地，选择投资对象和投资产品，但是行业的氛围我觉得是在座的这些处在市场第一线的各大公司来积极的（推动），像胡总讲的，这些行业一起创造这种氛围，我很认同。
无论这个行业出现什么样的事情，实际上站在一个投资角度来说，任何投资都有风险，只要没有隐瞒风险，没有刻意欺骗的前提下，客户自己在理性的前提下选择自己的投资产品，承担一定的风险，我觉得大家都是能够理解的。站在投资者的角度，3月份我们在葡萄牙大使馆组织了一个买房移民的情况介绍会。当时我们通过在葡萄牙和欧洲的市场考察，提出了两个概念，第一个概念就是我们通过对国内的投资者，希望通过买房移民的投资者的调查，还有跟他们的接触，我们觉得可能葡萄牙的那些资产提供方可以提供一些能够带有投资价值、固定回报的那么一些产品。这在后来的市场上看，好象有70%以上的产品都提到了要提供5%年年回报的一些投资产品。
另外我们在5月份通过一些更深度的在欧洲的…包括一些客户通过对我们产品的选择过程我们也理解到，我们提出了一个在葡萄牙市场或者欧洲市场真正能够符合国内投资者、移民客户购买的资产没有那么多，我们希望通过我们的精选和优选提供非常有价值的产品给大家。在葡萄牙我们力推区域价值，我相信站在我们资产管理公司提出来的这个概念，通过网易这个平台发布出去以后得到了很多客户的认同。从现在的数据看，整个欧洲在今年的房价仍然在下跌的过程中，只有里斯本房价上涨了7%，是整个欧洲唯一一个房价上涨的城市。我们自己也觉得如果当时给客户提供的判断是有依据的，可能通过市场的一些行为获得了证明，我们也非常高兴。
结合网易今天提出的理性移民，我们也提出我们的观点，现在投资移民客户的需求非常多元化，非常丰富。站在我们的观点看，当然教育、获得身份、更改生活环境这些都是一些传统的需求，现在我们看到越来越多的人具有移民实力。分散他的投资，在全球配置他的资产，可能在中国的投资者客户群中占的比例在今后会越来越大。那么也就是说他作为一个投资行为，在全球去配置他的资产，分散他的资产风险，可能会成为中产阶级甚至一些富人阶层越来越急迫的需求。
主持人朱敏：买房移民会成为另外一种趋势，是这个意思吗？
李勇：这可能是在移民目的之外，即使没有移民这件事，作为他的资产的海外配置，全球化配置…
主持人朱敏：会越来越多对吧？
李勇：对，因为现在大家手里财富的数量在慢慢的增长，增长到一定数量之后一定有这个需求，这是我们看到这个行业的一些机会。
主持人朱敏：你看好的地方是在哪里呢？
李勇：如果资产配置全球化，那肯定是现在经济越稳定、越发达的地方，美国、澳洲、欧洲其实都是可选的目的地。包括我们做一个简单的比较，我们提供的一些产品，刚才我看到咱们网易的改版里面有一个案例的板块，有一个案例评比的板块，这实际上也是我们想做的一个东西。我们会把我们提供的一些资产，我们最近做的一些很详细的对比，我们的角度只是站在客户的资产，无论是现金也好、资产也好，在国内、在欧洲、在美国从5月份开始到现在的一个价值增加对比。我们发现我们的客户在…当然这是很客观的，纯粹以现在已经存在的数据做对比的。5月份我们提供的一个投资产品，给我们的几个客户，我们把他摆在这，现在已经增值达到了15%。增值表现在几个方面，一个是汇率，汇率从5月份到现在，7.95已经达到了8.14，然后他跟他当地市场的一个价值差，有一个安全边际，我们不考虑未来资产会回升的概念，我们只是比现存的数据。现在包括里斯本的平均房价上涨了7%，实际上在欧洲是增长了15%以上，是这么一个概念。
主持人朱敏：非常感谢李总的分享，现在是另外一个问题，移民的人越来越多，关于富豪移民我们不用担心，他们有非常强的抗风险能力，现在中产阶级也是踊跃的投入移民的热潮当中，这部分人的抗风险能力是相对比较弱的，我就想提醒他们要注意哪些方面的问题呢？特别想听澳华的龚总的建议和想法。
龚晓丹：对于咱们中产阶级的人，资产不太那么雄厚，比如说他做EB-5移民的人没有那么大的能力，如果他适合做技术移民的话，我们会从他本身的知识能力进行技术移民。或者在现在也是刚刚所提到的欧洲买房移民，这个资产也不是过于多，并且拥有房产的基本保障，移居到国外以后有一个居住的地方，从这方面给客户进行推广。
主持人朱敏：谢谢。在这个问题上还有哪位老总想谈一谈自己的看法呢？
欧洲买房移民的风向需要客户与中介共担
杨少华：我也谈两句，因为我们也做这个项目。我觉得欧洲移民有两个取向，第一个取向就是刚才李总说的，本身资金流动像洼地流，这是一个自然规律，哪有好的投资渠道资金必然往哪流，本身这些手里持有剩余资本的人就想找投资渠道。国内的房产大家都知道了，个人有个人的观点，现在高处不胜寒，现在把握不准，风险比较大。那么就找一个收益更安全的地方，哪呢？第一个欧洲前期已经跌下去了，像美国前期已经跌下去了，现在在复苏，往上涨，那本身买房就会有需求。这种买房跟往常比还不一样，现在除了买房他还能赠送你当地的身份，而且是欧洲身份，意义不同。一个国家的身份都值得拥有，何况是20多个国家的身份呢？所以说有双重价值。基于这种情况才会出现了欧洲移民的兴起。欧洲移民的兴起有没有风险？肯定有风险，风险在哪里？比如说前期的塞浦路斯出现了一些情况，迅速被大家叫停了，大家都不敢再做了。为什么呢？谁不理性？作为中介机构如果你弄几个客户出去老是出问题谁敢去你那做？大家都不敢做了。所以大家不要往那些明显的房价趋高，危机四伏的时候，你不要去。像葡萄牙这样的国家，趋于稳定了，回升的势头的时候，这会儿再进去投资比较安全。这方面可能各位深有体会，我就简单谈一下。
主持人朱敏：客户还是没有那么丰富的经验和把控能力，这方面的责任可能就要交到相应的中介人手里面了。
杨少华：这里面还有一个，所有中介可能都是这样的，基本上是带着客户亲自考察，客户看满意了你自己再下单。并不是掌握在中介手里，中介仅仅起一个推荐和介绍作用，决定权一定在客户手里，所以风险谁把控呢？共同把控，中介机构把控、客户也在把控。
中介必须在项目安全和移民成功之间找到平衡
刘佳妮：我想补充两句，对于现在我们的中产阶级来说，首先他们都是接受非常良好的教育，所以他们在挑选移民的时候，我想他们对于最终移民的目的是非常清晰的。当然不排除有一小部分的客户只是对他们的最终目的有一点混乱。所以我们应该及时的指正他们，或者帮助他们理清他们移民到底是为了什么，是为了自己以后良好的工作发展，还是说为了以后教育，还是纯粹只是为了要多一重身份，多一重保障。对于那些只是想要多一重身份的人，又是中产阶级，相对来说资产配置方面可能不是那么的充裕的，那可能欧洲国家对他们并没有过多的实际用途，欧洲国家对他们来说只是多了一重身份，这重身份只是让他们便利的畅通欧洲的各个国家。但是如果他们有一些实际需求的话，我想目前的移民主流国家像美国、加拿大、澳洲这些是比较适合他们的。如果说到澳洲和加拿大现在的门槛也是越来越高的。现在美国我想相对来说是市场上需求量最高的一个国家，需求量高的同时，我觉得客户特别是投资人对于项目的要求也是越来越高了，可能我们要回到刚刚的话题，怎么样挑选一个好的项目的问题上，也有可能是因为芝加哥的事情，也可能是一系列的或大或小的负面新闻的事件。我发现现在蛮常见的一个问题，就是投资人对于项目过于苛刻了，可能也是因为有一些事情发生。
主持人朱敏：有风险在那里。
刘佳妮：越来越谨慎了，但是我们需要在项目安全和移民成功之间找一个平衡点。以美国来说，美国移民局是有特别规定的，美国的投资里面资金必须承担风险，我们可能给客户找到一个零风险的项目吗？不可能，也可能是能找到，但是移民不可能成功的。所以对我们来说还是要及时以及正确的告诉客户，不管是哪个国家，风险点在哪里，特别是美国。像加拿大这些都是政府担保的，根本不存在过多的风险，美国这方面我觉得还是存在这个问题。
主持人朱敏：总结的非常好，可能零风险的可能性并不是那么多的，确实是要找到一个平衡点。对于中产阶级的买房移民哪位老总还有什么看法呢？
客户琢磨如何选项目不如琢磨选中介
李隋东：我说一下，实际上我觉得这个问题可以从两方面讲，一方面是技术问题，一方面是心态问题。技术问题这一块像刚才我们杨总说的，不管是欧洲还是美国的例子，我们作为中介公司来说，已经从很多技术方面一、二、三、四列出来了，我们怎样防范风险。欧洲也是一样的，我相信很多人都去过欧洲了，而且作为我们的移民中介，我们可能是反复不断的派人去当地考察、看房，还有和国内和当地的很多公司做这个横向的交流和合作，比如我们今后可以和李总这边进行合作，类似的合作已经开始了。从这些方面，实际上我们中介公司应该尽量保证项目的安全，因为客户研究的再深刻，当然也有专门研究经济的，也有专门研究房地产的，但是毕竟大多数的客户还是比较迷盲的，现在所谓的移民热一起，想做不想做的人都开始想这些事情了。比如过去我们还教人家美国EB-5的风险怎么规避，一、二、三、四，但是刚才杨总说是我们作为中介怎样替客户规避风险，和我们自己规避风险。所以这件事情，我们不可能让客户做了很多很多的工作。客户自己去做这个工作又耗费时间又不专业，那实际上就是如果客户用琢磨项目的时间琢磨我们这些中介公司，找一家靠谱的中介公司，一些负责任的、技术好的中介公司，我觉得这是最OK的。
心态的问题同样是一个事情的两方面，作为客户和我们中介都有一个心态问题。中介过去做美国项目、做欧洲项目很简单，政策在那放着，几年如一日的做这点东西。但是现在对我们中介的要求非常高，我们要有项目的开发能力，要了解国外的法律、政策、税务、经济形势我们都要研究。所以这一块我们中介要摆正心态，发扬我们的内功。作为中介的心态呢，刚才刘小姐也说了，很多客户心态就是要百分之百的保险，我们有的客户投资甚至就是要赚钱，我既要拿身份又要赚钱，可能有时候我们中国人有一点理想化，或者说有一点贪，不占便宜就是吃亏了。但是实际上心态最好的客户他要知道他是去生活还是为孩子的教育。
主持人朱敏：需求是什么。
李隋东：对，他自己的需求是什么？很多跟风的人不太知道这个，跟风走，他有100万，我有70万就跟着走了，实际上100万和70万的抗风险能力是不一样的。所以这一块要求我们的客户要有一个良好的心态，摆正自己的心态，中介公司和客户一起承担这个事情，这样才能做的更好，才能规避更大的风险。
本文来源：网易教育频道专稿
责任编辑：
王晓易_NE0011
