东南亚成房企海外投资新热点 风险机遇共存

新金融观察报报道（记者 刘君）循着同行的脚步，富力成为最新将投资目光投向东南亚市场的房企。85亿元购地款、350万平方米建筑面积，其在马来西亚的首个项目堪称大手笔。加上同样投资大马的碧桂园、进驻新加坡的万科，东南亚成为房企海外投资的新热点。海外投资热潮背后，可能面临的政治风险、汇率风险、法律风险等都需要房企谨慎应对。

向外扩张趋势

在碧桂园2011年投资马来西亚、万科联手吉宝置业在今年4月落子新加坡之后，富力地产成为最新一家在东南亚开发房地产项目的房企。11月30日，富力地产全资子公司以85亿元人民币的代价收购马来西亚一幅土地，该土地包括位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块，总面积约为116英亩，可售面积达350万平方米，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。据了解，地价款将在三年内分四期支付。

对于选择投资马来西亚，富力方面表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策，非常适合作为迈出中国的首个境外市场。据了解，为了刺激本国房地产业，马来西亚推出“第二家园计划”，这项旨在鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住，成功申请者可持有10年(可连续更新)的居留证和可连续多次自由进出的签证。因其较低的门槛、简易的程序、优惠的待遇吸引了不少海外的置业者，据马来西亚的官方数据显示，自该项目实施以来，在近两万人的申请中，中国籍申请者约占58%，一直稳居十大来源地首位。此外，马来西亚本身存在的庞大华人社区，也为国内房企在当地提供了潜在购买群体。

据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家庭资产在1亿元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是房企海外项目的潜在客群。正是在这样的背景下，2011年碧桂园率先将投资目光投向马来西亚。目前碧桂园已在马来西亚开发了加影和万挠两个项目及滨海商住综合大盘碧桂园金海湾项目，其中碧桂园金海湾为碧桂园集团在海外的首个开盘项目，今年8月开盘当天推出6000套房源认购超过5000套，截至目前，已实现百亿元的销售业绩。

碧桂园先“吃螃蟹”的行动，成为促进富力淘金南洋的重要动力，其首个开盘项目的成功，为富力提供了参考和信心。

风险机遇共存

据了解，国内房企投资海外项目可追溯到2004年，由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，于圣彼得堡市打造的“波罗的海明珠”项目。

不过此后几年，房企投资海外的步伐陷于停滞。直到2011年开始，大规模海外布局潮涌起，知名房企接踵而至，纷纷将投资目光转向国外。究其原因，与近年来国内房地产调控和土地价格不断攀升紧密相关。去年下半年以来，伴随着市场回暖力度增强，土地市场也迎来火热成交，土地价格不断走高。2013年，多个城市地王项目涌现，北上广一线城市成为高价地块频出之地，天津、重庆、杭州等重点二线城市也跟风涨价，甚至出现面粉价高于面包价的现象，而对房企而言，地价上涨压缩后期利润，同时过高的成本将意味着更大的开发风险。

房企将目光投向海外，看中的就是中国人海外移民需求以及海外低成本融资的环境。不过相较于国内项目开发受政策变动影响较大，房企海外布局面临的开发风险更为复杂。房企在海外开发，需要当地政府对外来房企开发有较高的支持力度，否则项目开发很难继续，如此前中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产终止了斯里兰卡项目，都与当地政府的出尔反尔密切相关。而汇率方面，房企在海外的投资是以美元支付，而国内的销售回款以人民币形式回笼，如果在销售期，美元对人民币汇率不稳定，出现大幅升值，将会对利润造成不利影响。国外的地产开发流程、开发模式及税费制度等与国内大相径庭，布局海外对房企资金充裕度提出更高要求。再加上经济周期性风险和法律、文化、生活习惯等潜在风险，都可能对房企拓展海外市场产生影响。

在富力宣布投资马来西亚之后，评级机构穆迪就表示，这次收购具有负面信用影响，这次收购的总土地价格庞大，占该集团截至今年6月总资产的7.3%。在上述项目于2014年年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本。大和总研亦发表研究报告指出，富力地产首次进军海外市场，而且规模及投资额庞大，投资者难免增加不安情绪，担心富力地产在新市场的执行情况。穆迪表示，这会提高富力地产的财务及执行风险。马来西亚是该集团的新市场，该集团尚未在当地建立品牌和运营记录。

对于房企来说，抓住当下汇率抄底时机，在试水的同时，尽快形成跨国企业思维，为企业探索当地项目开发模式提供实践平台，最终形成自己明确的出海战略。