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海外透视:油价和就业率如何影响美国楼市

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海外透视:油价,就业率和房地产市场

(海外透视是网易中产频道推出的独家评论栏目,非经允许请勿转载。本期作者:张达)

2月25日,美国标准普尔公司发布了最新的标普-凯斯席勒(S&P/CS)房价指数,受去年前三个季度房价大幅上涨的影响,2013年全年美国房价同比上涨11.3%,为2005年以来最大年度同比涨幅。

美国房地产市场在强劲复苏,但在不同地区复苏的程度迥异。赌城拉斯维加斯房价同比上涨了25%,为2013年全美房价同比上涨最多的城市,但赌城房价仍比历史最高点低了45%。其次,房价上涨最快的城市为旧金山和洛杉矶,房价涨幅均超过了20%。2013年,纽约房价同比上涨了6.3%。

但这些都是世人瞩目的热点地区。出人意料的是,位于美国中西部大草原最北面的北达科他州(North Dakota)房价也强劲上涨。2013年北达科他州的房屋平均售价来到20万美元,比2011年上涨超过20%。

北达科他州房价为何会快速上涨?该州的石油储量非常丰富,探明储量有4000亿桶,是北极国家野生动物保护区储量的25倍。而由于该州是农牧之州,工业并不发达,石油相关产业就成为影响就业的重要因素。

海外透视:油价,就业率和房地产市场

上图显示,2008-2009年美国次贷危机爆发初期,原油价格跌至谷底,其后开始反弹,而2011年-2013年原油价格虽有波动,但基本稳定在接近次贷危机爆发前的峰值水平。在此期间,北达科他州原油生产活动活跃,吸引了很多年轻人来该州寻找新的就业机会,该州居住人口迅速增长。

这是美国与中国所不同的地方。美国没有户籍制度,美国人没有户口,也没有派出所村委会居委会这样的管理机构,美国公民每迁徙到一个新的地方,就自动成为了那里的居民,自动地拥有了该地的管理地方政府的权利——选举权和其他政治参与权利,自动的享受当地的社会福利待遇。不需要申请或批准,不需要办理什么户籍手续。美国人才流动极为便利。

当人们决定迁徙时,便卖掉所在地的房产,到新的地方买新的房子。因此,美国各地区的房价都与当地的经济活动紧密相关。

房租也随房价而水涨船高。目前,位于北达科他州油田中心位置的威利斯顿城(Williston)拥有全美国最高的平均租金,一个单人房间的月租金接近2400美元。而在北达科他州西部的狄金森市(Dickinson)也在租金排行榜上高居第四位,平均租金1733美元每月。这两个城市的租金水平都比纽约和洛杉矶高。

这意味着这里的房产正在提供给所有者很高的固定收益。

海外透视

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