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海外购房不得不看:警惕欧洲二手房购买四大风险

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随着欧洲各国的移民政策越来越松,海外移民再也不止是富人和留学生的专利—北京五环外的一套两居室,就能换来欧洲的永久居留权和一套别墅;然而对于有些人来说,也换来了倾家荡产和一无所有。

欧洲目前开放的移民政策多为购房移民,也就是购买一定金额的房地产,即可办理欧洲的居留权,目前开放购房移民的国家包括葡萄牙、西班牙、希腊和塞浦路斯。据数据显示,从2012年底葡萄牙推出买五十万欧元房产送居留权的“黄金签证”至今,共有488位中国人通过这一方法进行移民。

但对于有着语言、文化和政策多重隔阂的中国人而言,“欧洲买房”并不是付款和收货这么简单,繁重的手续和政策可能成为操作中的陷阱。相对于新房,欧洲二手房的价格普遍偏低,更具有诱惑力;同时,欧洲许多二手房中介都是中国人,同胞之间的交流似乎也更便捷。

然而,中介的不规范、二手房的产权不清、质量没有保障等多个原因,大大加大了购买二手房进行移民的风险。一些贪图便宜的申请者,最终因购买了有问题的二手房,不仅房屋购买出现问题,移民计划也无奈落空。

一、卖家出售后反悔收回:20%定金变订金

“现在这部分钱都回不来了,全家办移民的时间都被耽误了。”在被骗后,计划移民的王先生显得十分沮丧,但他表示,还是希望移民,只是所有的程序又要重新来了过。

从2012年葡萄牙出台购房移民政策后,葡国吸引了大量的投资移民客户,尤其是众多中国客户。这在促进葡萄牙经济发展的同时,同样促进了房价的上扬。在欧洲,房价大幅上涨从来都是小概率事件,遇到难得的涨价,许多房产持有者不禁后悔之前卖价过低,从而产生了反悔事件。

王先生在考察葡萄牙房产时,因机场附近二手房中介宣传的房产价格低廉,便放弃了之前计划的一手房购买,转向了这套卡斯卡伊斯地区小区内的联排别墅。

“当时觉得价格低了15%,比较划算。”王先生说。

然而,在王先生交付20%的定金之后,当地房价又出现了大幅度上涨,卖家因此产生了悔意。他告诉王先生,因为之前售价过低,不具备公平交易条件,因此要求解除合同。

而在葡萄牙像这样的私人卖家违约的成本很低,几乎没有严厉的惩罚措施,王先生只得无奈接受。“明明交了定金,连双倍定金的违约金也没有,”他说,“因为人家说是订金,不是定金,退不了。”

对于资金充裕的王先生来说,在想要的房产价格上涨后,还有机会重新来过。而对于许多预算刚好的家庭,如果遇到这种情况,移民梦便再难以实现。

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二、购买房屋产权不清:影响申请者居留资格

在购买了里斯本的一套二手房后,张先生就“沦陷”在了葡萄牙的法庭上—这套产权不清的公寓,不仅为张先生惹来各种麻烦,更是无限期得拖延了张先生全家办理移民的时间。

因为欧洲危机的影响,许多欧洲人身上都背负了债务,而他们借债的方式,正是抵押房产。2013年,张先生在葡萄牙考察期间,通过酒店中塞入门缝的小广告,联系当地中介购置了一套位于里斯本的二手房广告。

但张先生不知道的是,这套房子当时已被抵押出去,只是因为没有完成正式抵押手续,因此无法发觉产权问题。

张先生在支付40%购房定金后(一般正规开发商只要求5-10%定金),回国支付了其余尾款,并成功递交了移民申请。然而,与此同时,这套公寓的抵押手续也正在办理。

2014年,被葡萄牙法院传票通知的张先生才得知,他购买的这套公寓的一半产权,在一年前已经属于卖家之外的另一个人;而这位持有人在得知房屋被卖后,向葡法院提出了诉讼。

自此,张先生全家办理移民的期限被无限延长,并需要经常赴葡萄牙出庭。

根据葡萄牙相关法律,即使客户以有产权瑕疵的房产获得了黄金居留权,只要有相关利益的第三人提出诉讼,会随时影响客人黄金居留权的更新。

三、操作委托了黑中介:支付费用后集体“消失”

在丁先生决定购买当地中介网站上挂出的四套房产时,他并不知道这是一个骗局。

许多国外中介制作类似房产汇总网站,以低价吸引购房者;然而,这些国外中介并不具备国内公安部办法的隐私出入境资质,因此无法给客户做出移民承诺。

但对于中国的移民申请者而言,很难分辨国外机构的资质,甚至在沟通上都需要翻译全程陪同。

丁先生找到的中介为他介绍了当地房产律师,并约定只收取5000欧元作为律师费,这包括了房产手续转移费、房产律师代理费、移民律师代理费。对于他而言,似乎是“捞到一个大便宜”,不仅找到了便宜的房屋,而且只支付了廉价的手续费。

然而,在丁先生支付了5000欧元后,这一中介便连带费用和丁先生的申请材料一起“消失”了。

据了解,正常情况下,房产律师的收费为房产价值的1%,同时需要对房屋产权情况做出调查;而移民律师的费用为5000欧元,为避免利益冲突,这两个律师不应选在同一个律所。

四、二手房质量存在隐患:可能年久失修

欧洲房产的最大优势,就是国内所缺失的“永久产权”,欧洲的房产可以永久使用,而且还会同时拥有房契和地契;但也正是这一原因,使得二手房产市场出现了一些年久失修的“老房子”。

在欧美国家,大多数二手房在出售之前,会对其进行整修和翻新,因此在看房的客户眼里,这种房子可达到9.5新的程度。

但实际上,在时间较短、经验不足的情况下,购房人很难核实房屋的质量情况。但如果房屋出现虫害(欧洲房子的特点)、质量问题、曾用于不良用途或邻里关系紧张,都会影响购房人将来的使用及交易。

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