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媒体分析:谁制造了划拨教育用地转让争议?

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新华网北京3月22日电 一块划拨教育用地被法院裁定给一家民营投资公司,随后国土部门为该公司核发了《国有土地使用证》。该公司未缴纳土地出让金即拿到《国有土地使用证》的情况被媒体曝光后,这一转让是否违规引起部分法学界人士的关注。一宗政府划拨教育用地转让为何引发争议?新华社“新华视点”记者为此展开调查。

政府划拨教育用地被拍卖抵债

北京市海淀区三义庙2号院原属民营教育机构北京科技经营管理学院。1987年,该院通过政府划拨的方式取得这一地块的使用权,并明确用途为教育,使用权类型为划拨。

之后,北京科技经营管理学院经营出现亏损,被北京市第一中级人民法院公开拍卖。经过多次流拍,法院将这块地的房屋和土地使用权以2.34亿元的价格裁定给三浦投资管理有限公司。

北京市第一中级人民法院提供的资料显示,在仲裁过程中,法院立案庭于2011年6月保全查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区三义庙2号院房产。

2012年8月,法院委托的评估公司出具评估报告,涉案房地产价值为32426.13万元。随后法院委托拍卖公司对涉案房地产进行三次拍卖,均因无人竞买而流拍,申请执行人北京三浦投资管理有限公司同意以物抵债。后法院依法作出裁定书并向北京市国土、房管部门送达法律文书。

2013年6月,申请执行人“三浦公司”与被执行人北京科技经营管理学院达成执行和解,案件执行完毕。

北京市国土资源局向记者提供的文字回复显示,根据法院执行裁定书和协助执行通知书,经海淀区人民政府批准,北京市国土资源局海淀分局为“三浦公司”办理了土地使用权变更登记手续并核发了《国有土地使用证》,土地使用权类型仍为划拨,土地用途仍为教育用地。回复中特别标明,按照2007年国家标准《土地利用现状分类》,教育用地属于科教用地范畴,因此土地登记用途填写为科教用地。

教育划拨地处置程序引发质疑

这一案件的处置过程引发部分法律专家关注。专家围绕国有划拨用地该如何依法转让、涉案企业有无权力享受划拨地、处置过程中是否存在国有资产流失等问题提出质疑。

受访的法律专家认为,在涉案企业有无权力享受划拨地尚且存疑的情况下,相关裁定不够严谨,国土部门在未对法院的协助执行通知发出审查建议的情况下,给涉案企业核发《国有土地使用证》,程序上存在瑕疵。

中国政法大学教授张树义认为,国土资源部出台的《划拨用地目录》,对哪些单位可以取得划拨用地作出了明确规定。涉案公司是民营投资公司,不具备获得国家划拨地使用权的资质。

张树义说,无论是2007年修改的城市房地产管理法还是国土资源部出台的《划拨用地目录》都适用于这一案件。虽然国土部门是在收到法院的协助执行通知书后,为涉案企业核发了《国有土地使用证》,但仍受上述法律法规的约束。

据法学专家介绍,1997年8月,原国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题在给最高人民法院经(1997)18号函的复函中明确表示,国有划拨土地使用权不属于当事人的自有财产,不能作为当事人的财产进行裁定。在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时,在与当地有关部门取得一致意见后,可裁定土地可以随地上附着物同时转移;但凡涉及改变土地用途的,需征得土地管理部门同意,补交出让金,且应该在法院的裁定中写明。

北京大学法学专家姜明安表示,依据2004年最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中的规定,“国土资源、房地产管理部门认为法院查封或者预查封的土地、房产权属错误的,可以向人民法院发出审查建议”。

“对于法院的协助执行通知,国土部门应当执行,但是在执行过程中不能违反法律法规规定的既有程序与条件。”中国政法大学教授卞修全说。

中国政法大学教授马怀德介绍,2007年修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

“三义庙2号院案显然违反了相关规定。”张树义认为,法院的裁定和协助执行通知并不严谨,国土部门在未对法院的协助执行裁定发出审查建议的情况下,给涉案企业核发《国有土地使用证》,程序上存在漏洞。

划拨土地转让亟待纳入规范化轨道

面对专家质疑和公众关注,当事各方都认为自己在法律法规框架内履职,相关措施符合法律规定。但具体法律法规细节缺失,是造成目前争议不断的重要原因。法律专家建议,应尽快启动针对此案的调查程序,以规范此类行为。

北京市第一中级人民法院执行庭执行员唐述梁告诉记者,整个案子的执行情况客观公正,对划拨地的处理没有问题。依据物权法等法律规定,并加以逻辑分析,可以得出相应观点。法院在作出裁定前曾经依法和国土部门进行了沟通,国土部门认为没有改变土地性质,还是划拨地,不需要缴纳土地出让金。

唐述梁认为,但在相关程序上,法律对细节的规定有待完善,这是造成当前争议的重要原因。

北京市国土资源局表示,根据相关规定,国土资源主管部门根据法院协助执行通知书办理变更登记,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。海淀分局根据法院的生效法律文书及协助执行通知书为“三浦公司”办理国有土地使用证,符合法律规定。土地批准用途并未改变。

国土部门表示,“三浦公司”取得涉案国有建设用地使用权后,必须按照原批准的土地用途使用土地,如需改变土地用途用于经营性建设项目或转让土地使用权,必须依法办理土地出让手续,缴纳土地出让金。“三浦公司”可按照法律规定依程序申请办理现状出让手续。国土部门已于2014年3月5日正式受理了“三浦公司”的土地出让申请。

张树义等多位法学专家认为,“国土资源部早在2007年就曾明确表示,高校不得擅自转让国有划拨土地抵债,三义庙2号院案恰恰是将国有划拨用地用于偿还北京科技经营管理学院经营债务的典型。即使补交土地出让金,也不符合相关规定。上级部门应尽快启动针对此案的调查程序,以规范此类行为。”

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