胡伟航谈EB5风险控制:倾向于有监管账户的项目

2014-08-22 16:28:47 来源: 网易教育频道专稿 举报
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2014年8月13日,众多移民行业大佬齐聚网易有态度会议室,参加由网易移民频道主办的“移民主义”高峰论坛第一期,探讨“美国EB5的风险控制及改革趋势”。

网易移民主义高峰行业论坛 

胡伟航谈EB5风险控制:倾向于有监管账户的项目 

网易移民频道主持人:中介在控制风险方面可以做什么?怎么帮客户去筛选一个好项目,有什么挑选项目的标准?

鲲鹏移民总裁胡伟航参加网易移民主义高峰论坛
鲲鹏移民总裁胡伟航参加网易移民主义高峰论坛

胡伟航:刚才各位讲的都非常好,其实真正美国投资移民,如果我们展开谈的话,我们在座的所有人,搞个集中训练营,可能连续讲三天三夜也讲不完,所以我们把这个非常复杂、非常专业的问题简单化一点,我简单的把风险分成两大块,绿卡风险和资金风险。

中介能做的事(一):围绕风险的两条主线不断学习

绿卡风险就是创造就业,十个直接或者间接的就业;资金风险就是要保证本金不出问题,到一定的年限以后能够还款。所以我本人在考虑问题的时候就围绕这两条基本的线路。这两点可能大多数的客户都知道,而且我在接触客户的过程当中,发现技术控的客人现在越来越多了,在以前客人来咨询的时候,可能我们只需要随便讲一讲就够了,但是现在客人的水平在升级,移民的资讯也越来越透明,我们的客人其实在网易移民频道,就可以搜索到很多专业的移民知识了,如果我们这个行业的业务人员掌握的专业知识比较浅的话,就可能会出现这种情况,客户咨询了很多移民公司,咨询了一圈以后,反而把业务人员问倒了。为了避免这种情况,就需要我们的业务人员抓紧学习专业知识,提升自己专业知识的层次。

而且现在很多客人中美两国来回跑,在美国了解的第一手资讯比我们从业人员还要多,所以我们要想把控这些风险真是要不停的学习。实际上,如果我们要还在用几年前的美国EB5知识来面对今天的客人,恐怕移民公司都要饿死了,所以我们要不断地提高自己,要围绕资金绿卡两条主线考虑风险。

中介要做的事(二):合理利用第三方进行监督

要想有效的控制风险,我想我们还需要依靠第三方,第三方的律师事务所,有信誉的律师事务所,让他们从多角度、多层面对项目风险进行客观评估。

中介要做的事(三):如实告知客户 让客户自己权衡风险与回报

1、同类项目,风险也不固定

其实,即使是同类项目,风险也不是固定的。举个例子,比如说2008年左右,美国地产比较不景气,可能那时候推美国地产类项目就有点困难,楼市还属于非常可怕的状态,大家心里都没谱,所以可能就不太敢投美国地产类项目。可是现在随着美国经济的复苏,我们对地产业越来越感兴趣了。例如现在有很多酒店项目,但每个酒店项目又各有不同,有很优质的,也有很多不好的,我们还可以把酒店项目分类,有主动投资型的,也有抵押型的,同样的酒店项目也会有着不同的投资模式。

2、南方客人比北方客人对风险的接受能力强

所以我想我们在选项目的时候,从我的角度来说,就是要把风险如实告诉给客人,风险高低其实各有利弊,举个例子,有些客人要追求本金的回报,投资的回报高一些,那么可能就愿意承担多一些风险。从这些年做美国投资移民的经验上来看,好像南方的客人对风险的承担能力要比较强一些,北方的客人感觉上可能会要更求稳一些。

3、风险太小的项目移民局反而审查更严格

另外从移民局的反馈来看,我这个没有经过统计,如有错误还请同行指正。就是好像主动投资类的项目,移民局比较喜欢,批的好像是快一点;而相反,比较稳妥的项目,甚至简直把所有的风险降低到几乎没有的项目,移民局反而可能对你质疑的要多一些。比如有些借贷抵押类的项目,风险太小,移民局反而会让你解释很多,让你再阐述一下项目的风险。也就是你把这个项目做到太没有风险了,移民局还是会要你继续阐述风险,因为美国法律规定的,他希望你过来是直接刺激经济,直接创造就业,这是美国从他的国家利益来考虑的。

总结:

所以我是从资金、绿卡两个方面来看风险的,我们首先要引入第三方机制对项目进行客观评估和监督,第二我们要把美国投资移民的游戏规则学习透、了解透,其实美国投资移民的风险是相对于我们以前熟悉的加拿大几乎无风险的项目而言的,所以我们要换脑筋,我们要进行头脑风暴,把美国的这套游戏规则吃透。第三,我们对美国整个的运行机制了解了以后,我们把不同方案提供给不同的客人,无论是想要稳妥的项目,还是客人愿意承担相对的资金风险追求回报,我们都要如实跟客人讲明白。和客户如实说明项目情况,是很重要的一点。我相信如果我们把项目风险很明白的讲给客户,客户承受风险的心理也会变强。

风险举例:有监管账户的项目PK无监管账户的项目

1、无监管账户的项目不一定就是坏项目

另外我举个具体的例子,就是监管银行账户的问题。首先我先声明,不使用银行监管账户的项目,并不一定都是坏项目,这是第一点,因为很多优质的项目可以不使用监管银行,举个例子,比如说我向朋友借钱,如果朋友认为我的信誉够好,可以不写借条,这是出于你对你的老同学,或者对你朋友的充分理解和信任。所以不使用监管银行账户的项目中也有好项目,但我更倾向于有监管银行账户的项目,这样最起码在项目进展过程当中,在监管协议有效期间,我们能保证这个资金是百分之百安全的。

2、监管协议不严的项目也不一定就是坏项目

现在有些监管银行也提出建议,要求所有的I526都批了以后再放款进项目;也出现过,根据监管协议,只要通过一个或者两个I526批准,那么EB5资金就可以全都打进项目;也有百分比一说,即根据监管协议,EB5资金留20%在监管银行里,剩下都打进项目等等。不同的项目有不同的监管协议,所以我想不能因为这些来判断一个项目的好坏,但是这些情况我们的从业人员是应该向客户如实告知的。我们更倾向于在客人I526获批之前,资金保存在监管银行账户里更安全。

3、搞清监管协议的前因后果 并如实告知客户

而且这些现象肯定有原因的,没有无原因的结果,它为什么规定一两个批了就全部放款,或者它为什么只要留20%,剩下的80%都投进去等等,我们要把这个原因、逻辑搞得特别清楚,如果我们移民公司认为这个逻辑是合理的,我们可以承受相应的后果,那我们就如实向客户告知,监督项目的推进,如果就放手不管了的话,这里很有可能会出现资金蒸发的恶性问题。

所以就像美国《移民法》规定的,百分之百没有风险的项目本身就是违法的,关键是我们把整个的法理吃透,才能够避免最最恶劣的情况——也就是钱打进项目以后,钱没了,绿卡也没有拿到,这是最可怕的。我想如果我们跟客人从技术角度来分析透彻,我认为我们的客人还是可以正视风险,并且抵抗风险的。

祁梦真 本文来源:网易教育频道专稿 责任编辑:王晓易_NE0011
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