阮博平：按公司阶段发展选择办公楼

专访

事实上零售行业的整体发展与房地产市场的发展息息相关，过去十年房地产迎来了蓬勃发展的“黄金十年”，而零售业也相应迎来了近十年的快速发展。因此作为零售业领域的创业者必然会关心整个地产领域的发展，毕竟无论是店铺还是办公楼都是零售业的主要载体。在上海，每个片区的支柱行业各不相同，因此对各种产业的扶持力度也有很大差异，因此，创业者必然需要选择与自身产业紧密度较高的区域落脚。

作为一个创业者，在我看来，选择优质的办公楼尤为重要，而在选择上则是按照企业所处的阶段区别对待的。如果是发展前期的企业，对办公环境一般没有太多要求，但需要所在办公楼的交通程度较为便利，这样能够为创业前期的频繁外出奠定基础。而当企业发展至数百人的规模时，就必然对办公环境提出要求，尤其是在功能区域的划分方面会根据企业形态的不同产生不一样的需求，比如服装行业的公司有设计、营销、制作等诸多部门，必然会根据部门功能不同进行区分，因此办公楼宇的布局就成为一大选择标准。再者，当一个企业步入集团层级甚至上市的时候，企业总部必然是最佳的选择，与此同时，这样的公司往往希望得到定制式的办公环境，这是因为每个公司整体架构不同且对旗下部门的侧重点和其所担任的功能也有所区别，因此在开发前期就与地产商取得联系根据其自身需求专门打造内部空间将是最为有效且性价比最高的方式，而目前正是因为开发商往往统一建造，对定制式开发总部办公部分尚不热衷才导致不少企业巨擘选择自己拿地建楼。但从整个市场的未来发展情况来看，定制式的企业总部建造必然是终极的发展方向。

除去以上功能性需求之外，租金或是售价必然是企业主筛选办公楼的重中之重，就目前来看，上海办公楼租金水平在不断提升，这与整个城市的国际地位的走高密不可分，从宏观经济角度出发，申城商业地产的价值还会持续走高，以合理把控成本预算为目的，有意识地选择合理价位段且具备较强上升空间的办公楼宇是企业的必然选择。

“在我看来，大虹桥板块是一个不错的选择。”个人认为，该区域从其整体开发情况来看，此处已经逐步成为企业总部云集的商务聚集区，加上会展中心的落地，其片区的影响力会得到进一步强化。同时，现阶段已有不少顶级企业进驻大虹桥，这会起到带动效应，吸引更多的企业主入驻其中，由此可见，大虹桥未来的上升空间是可以预见的。但企业主也应该根据大虹桥区域现状有意识地选择所处该区域的办公项目，就现阶段来看，大虹桥板块作为上海商务办公的重点聚集地必然面临白天大量工作人员导入，晚上再导出的问题，因此除了现有轨道交通2、10号线以外，未来17、20号线的规划落地也将成为承担未来虹桥核心企业员工出行的关键交通道具。对于办公而言，足够体量的车辆停放区域和与轨道交通较近的地理位置则显得尤为重要。由此可见，对于企业主来说，选择大虹桥区域内交通便利度较高且具备足够车辆停放空间便于出行的项目就会变得十分紧俏。

另外，在我看来，对于企业主而言，绿化环境优越的办公区域是可遇而不可求的。一方面，办公楼作为工作区域，对周边绿化环境的要求并不会太高。另一方面，在上海这样寸土寸金的城市里，绿色资源十分有限，如果有办公楼能够提供优质的绿化环境必然会给该项目加分不少。