二套房出新政 欧洲买房移民将被冲击？

精彩语录》》》

① 同样500万人民币投入，购买里斯本房产完胜购买南京房产。当然，购买里斯本房产完胜的不仅仅是南京，还包括北京、上海、广州、深圳在内的所有中国内地房产。

② 当然，近年来随着海外置业移民热点高涨，买房移民项目的隐忧也陆续爆发，笔者认为买房移民看上去很好，实际上里边暗含着很多风险

专家介绍》》》

张跃辉，资深移民专家，中国第一个以个人身份独立研究出国移民行业的观察家。

网易教育讯 昨日晚间（3月30日），央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%，同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并且已经结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

财政部下发通知：经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人奖购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的家苦啊后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

一、买房人的春天来了？

消息一经发布后，地产股沸腾了，相当部分的开发商彻夜难眠，积极筹划新的营销策略，个别开发商包括二手房业主坐地涨价，今晨有消息说，深圳某业主连夜提价至少20万以上。更有媒体人惊呼：自2008年之后最凶猛的救市政策出台，买房人的春天来了。

当然，对该政策出台持谨慎态度的人也有之，南京本土地产界资深人士孙先生认为：楼市两大利好消息而至，是从中央到地方政府对抗经济下行压力的无奈之举，可谓形势比人强；开发商不要以为楼市的第二春天又来了，与08年非同日而语，那时楼市属供不应求的卖方市场，现在是楼市过量供应的买方市场，坚决趁这波行情出货走人，不必恋战，地方政府也想趁这波行情卖地还债呢。

二、对移民市场的影响

且不管该政策的出台各届人士看好还是看衰，作为移民行业从业者，我们简要分析一下该政策对移民市场的影响：

1、对于坚定的移民申请人利好： 新政出台，有利于投资人快速出货，迅速回笼资金，继而趁欧元低位迅猛抄底，间接也利好移民中介公司的业务开展；

2、对于摇摆型移民申请人利空： 新政出台，对于资金总量不大，犹豫不决是移民海外还是买个学区房的投资人备受煎熬，原来一直摇摆不定是欧洲买房还是持币观望，现在新政春风吹出了国内买房利好，摇摆型的投资人更加焦虑和难以取舍。

三、南京房产和里斯本置业近身肉搏

现在，我们来看一看南京和里斯本置业（移民）之间的近身肉搏，（笔者一直认为里斯本和南京在很多方面有共同点，如：买房可以落户口）！

图1：南京学区房

图2：里斯本学区房

除此之外，购买里斯本房产比购买南京房产的优越性还表现在：享受最珍贵的阳光、空气、水和安全的食品以及优质的教育资源。

综上，同样500万人民币投入，购买里斯本房产完胜购买南京房产。当然，购买里斯本房产完胜的不仅仅是南京，还包括北京、上海、广州、深圳在内的所有中国内地房产。

四、高利益低风险的移民方法：酒店投资

当然，近年来随着海外置业移民热点高涨，买房移民项目的隐忧也陆续爆发，笔者认为买房移民看上去很好，实际上里边暗含着很多风险：

1、买房移民是否有明文政策。上面已经提到，目前出台有买房移民政策的国家只有四个，有些国家比如西班牙，其买房移民的政策虽然一直都有消息传出，但官方的政策尚未正式发布。所以，如果希望通过买房的途径来实现移民的目的，第一条就应该关注具体的买房移民的条例，有政策还要看政策是如何规定的，严格按照政策的具体内容理解。

2、房屋价格是否虚高。经张跃辉实地考察，塞浦路斯和葡萄牙在买房移民政策推出后不久，因世界各地投资者尤其中国投资人的大批涌入，除塞浦路斯和葡萄牙本国的开发商相继提价，各国的中介公司也积极参与抬高当地房价的行动之中，部分地区的房价已恢复甚至超出政策出台前的最高值。

3、期房是否能如期交付。以塞浦路斯为例，该国的现房在很短的时间之内几乎被中国的申请人一扫而空，相当部分的开发商为留住中国投资人而不惜圈地新建期房，有些期房的交付时间长达2年甚至更久。期房在建设过程中能否如期交付，在交付时是否会有新的政策出台而增加支出，甚或影响身份的取得都成为未知，所以，笔者提醒客户谨慎购买期房。

4、现房（地）是否被原业主抵押。目前，出台买房移民项目的国家的地权和房权都是连成一体，开发商在房屋建设的过程中几乎都存在将该地权（房权）抵押至银行或其他金融机构的行为。以葡萄牙为例，如若要解决居留身份，必须取得该房权及地权，也就意味着必须先从银行或其他金融机构中将该房（地）解押，如果该房不能成功解押，投资资本将存在巨大的风险。

5、房屋质量是否存有问题。一般而言，房屋建筑都符合欧盟标准，不会存在问题，即便如此，投资者在选定房屋之后也要仔细勘察该房屋的质量，校验一下房屋是否有开裂、脱落等质量问题。笔者就曾看到过塞浦路斯的某个房产的墙面因地质运动而出现大面积裂缝。

6、房屋的风水问题如何。风水问题是中国投资人比较关注的问题，和中国相仿，欧洲近年大规模的城市化建设也在不断的使用原来闲置的土地，曾经的土地也许是臭水沟，也许是坟场。投资人在进行投资的时候要多听听当地老华侨的意见，多了解所投资区域的发展历程，有些房屋也许建筑的很牢固也很漂亮，交通也很便捷，周边配套更是完善，殊不知在不远的过去这里就是垃圾处理站。

7、房屋的未来升值前景如何。中国人一直都有买房的传统，除了刚需自住还有投资升值方面的预期。就目前已经出台买房移民的国家以及即将出台买房移民的国家来看，专业投资人的意见是葡萄牙更具投资价值。除了葡萄牙是老牌的资本主义国家、曾经的海上强国，该国的制度和政策近300年来一直很稳定，城市规划井然有序，社会治安令人放心，更难能可贵的是该国的存量房总共不足20万套，比紧邻的西班牙上百万套空置房来说极具升值潜力。

8、其他。除以上几点之外，房屋周边的配套设施，如商场、医院、学校等是否完善，房屋内的家具家电是否能够正常使用等情况也是要重点关注的方向。客户在进行考察的时候还应关注房屋的租售比、出租率如何，如果是能够购买到带租约的房子则更为妥帖。