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侨外总裁丁颖出席“2017美国地产高峰论坛”,分享EB-5排期与项目投资等最新观点

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2017年11月3日,由美国权威地产媒体《The Real Deal》主办的“第三届美国地产投资高峰论坛”在上海举行。作为EB-5行业领袖人物,侨外集团总裁丁颖受邀出席,现场分享了EB-5投资移民排期和投资金额的最新动向以及当下投资人最关注的热门话题。

侨外总裁丁颖出席“2017美国地产高峰论坛”,分享EB-5排期与项目投资等最新观点

主持人:请问侨外集团总裁丁颖女士,中国投资者对于EB-5的风险考量是什么,你会经常被投资人问到的问题是什么?

丁颖:投资人经常问到的问题是绿卡能不能够按时拿到,50万美金的投资款能不能按时收回,这是投资人最关心的两个问题。

主持人:目前EB-5项目越来越受投资人欢迎,但正是因为受欢迎的程度高,导致EB-5排期时间越来越长,中国的投资人对这个问题是否存在担忧?

丁颖:这个问题确实是目前EB-5申请人遇到的最大问题,尤其是中国申请人,因为70%的申请人都来自中国,EB-5项目2004年刚刚引入中国,那时,从拿到签证到面试,大概是八个月的时间,但是现在这个过程已经超过八年,所以大家都非常担忧排期的问题。目前美国政府也在研究,怎样解决现在这么多人漫长的等待问题。

主持人:侨外集团近年来推介给中国投资人的EB-5项目大多集中在纽约、洛杉矶这种一线发达城市,那么在有可能面临的新法案变革中提到TEA地区收紧后,一些项目的所在地对于中国投资人而言可能没有纽约这样知名,侨外将如何应对?

侨外总裁丁颖出席“2017美国地产高峰论坛”,分享EB-5排期与项目投资等最新观点

丁颖:侨外做EB-5项目甄选的13年来已经为中国投资人带来了90个项目。在进行项目甄选的时候,所在城市并不是唯一标准,最重要的是看这个项目的可行性,它的商业定位到底是什么样的?它的商业定位是不是准确?另外一个最重要因素的就是说我们要选择一个有实力的开发商和合作方,这些都是非常重要的。即使EB-5项目选择了一个非常好的地点,但是开发商的经验不足,或者开发商的实力不足,未来一旦项目运行中出现这样那样的问题,开发商都要负责进行解决,这时候开发商的实力、能力、经验、水平就非常非常重要了。所以,作为侨外来讲,不管哪一个区域,我们都操作过很多EB-5的项目,最早的宾州、费城、加州,都不是如今的一线发达地区。

当然,TEA地区的缩进确实会让侨外在EB-5项目的甄选过程中面临更大的困难,但我们也一定要帮中国的投资人做好这个把关的工作,严格的遵照侨外的6大项目甄选标准,让项目在未来五六年甚至更长的时间里能够正常运行。

对于地产项目来说,无论项目的区域如何,我们考量的第一件事情就是我们的投资人是把资金到底借给了谁,在坐的都是美国知名的地产开发商,大家都知道,侨外目前甄选的项目开发商都是纽约地区一级的开发商,这不是因为他们都在纽约,而是因为这些开发商的实力和经验确实是非常的足够,当他们有问题的时候,他们有足够的融资能力,保障这些项目的正常运

主持人:不管项目进展到什么阶段,EB-5资金都可以注入吗?EB-5资金注入的时机是否会影响到投资人的整个投资过程?

丁颖:其实EB-5在2004年就已经进入了中国市场,但它最高速的发展时期应该自2012年开始,在2012年到2016年这五年的时间里,融资的速度是非常之快的,单就我们侨外来说,基本上就可以达到每个月融资五千万美金左右的速度,那么整个行业来说,这个数字应该更大。这就会吸引大批的开发商进入到EB-5这个市场里面,因为融资的速度快,意味着它能够很快的满足开发商对资金的需求。

但目前市场发生了一些变化,就近几个月的观察,我们今年从四月份到现在大概六个月的时间,融资的速度开始放缓,虽然较此前的融资高速期下降了,但是依然还是有开发商愿意使用EB-5资金,因为EB-5资金相对在美国本土市场其他途径的融资而言,成本还是要相对低一些。我们知道开发商对于EB-5资金,都是可用可不用的,原因是每个开发商都有足够的融资实力,用EB-5可以节省一部分成本,如果不用他们也有资金可以补得上。

所以,虽然说中国市场现在的融资速度在放慢,但是对于大家来讲只是暂时的问题。因为从美国的政府,国会两院移民局,现在大家都知道排期的问题,排期的问题也延缓了项目的进展,反之这也影响了中国投资人对美国EB-5的投资兴趣,大家未来可能会转向其他的国家,所以我个人认为,美国作为一个非常开放的国家,在任何政策作出调整前一定希望听到我们来自一线投资人的声音。

主持人:我们知道,现在美国留学的成本在飞涨,私立学校的学费也十分高昂,这些是否也是选择EB-5投资移民的重要因素呢?

丁颖:是的,这点可以十分肯定,而且对投资人来说也是最看重的。在我们侨外接触的投资人里面,有超过60%的投资人都是为了子女上学,这个比例可以说非常大,有一些投资人的孩子目前已经在美国就读了。

主持人:是不是除了教育之外还有其他的因素,可以激励人们去美国投资呢?

丁颖:除了教育因素之外,还有很大一部分原因是美国是很好的投资市场,所以投资希望有一个身份,可以非常便利的去美国进行投资。虽然说美国现在已经开放了十年签证,但还是有很多投资人选择EB-5。因为美国的法律在对美国居民和外国人的投资上有很多不一样的地方,获得绿卡后,可以以美国居民的身份更加方便的做各种投资。美国作为全球最重要的投资市场,对中国人还是非常大的吸引力。

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