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全城血拼学区房背后 有人成立“业主补课队”拉动房价

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撰文 | 李逗

编辑 | 董雨晴

名义上说提升小区孩子成绩,实为提升小区学区房竞争实力。近日,深圳某小区业主竟自发组织成立了“业主补课队”。在业主群里,一位业主呼吁甄选“211、985”院校毕业的业主,分配相应的科目给孩子们补课,在这则消息后,还有不少业主报名响应。

这则发生在深圳小区的真实案例,多少反映出了当下学区房的疯狂。

这些家长们深谙楼市里的一层微妙关系:孩子读书成绩越好,小区房价就越高。就这样,一帮最聪明的深圳家长们,率先把共享经济思维用在了给孩子打鸡血上,俗称"鸡娃"。他们希望借助学区成绩的提升,“曲线”拉动房价的上涨。

更为离谱的是,深圳之外,上海、北京、杭州也不乏这样的家长群。一些家长们不仅成立了业主众筹群,甚至自发成立了学习基金,用以激励小区内孩子学习成绩的提升。

隐藏在荒诞现象背后的,是大众面对学区房涨价的普遍焦虑。以近期的学区房涨价行情,鲜少有家长能不被刺激到。“1月14日,深圳一则老破小学区均价刷新到32万元/㎡”, “12月30日,北京海淀某学区房一夜暴涨40万元”、“12月末,上海学区房三天暴涨100万元”。

“天价”学区房什么时候会跌?这个问题就像是问茅台股票什么时候会暴跌一样,没人能答得出来。只不过,每当有人质疑学区房价格高时,总有更高的成交价来回应质疑。而家长们的焦虑,也在推动着政府与市场开始进行新一轮的资源再分配。

“疯狂”的学区房

北京海淀区房价涨势最凶猛的这段时间里,张阳开始前所未有的关注起市场走势。作为一名海淀家长,他几乎能说得出每一片海淀学区房对应的价格涨势,哪个学校对应的学区房涨价最大,哪个涨幅一般,他心里都门清儿。但令张阳沮丧的是,观望了数月后,他依旧没能赶上海淀学区房的这趟车。

“涨的太快了,2020年初海淀万柳区的蜂鸟家园40多平方米的房子总价就在600万元了,现在已经900多万元了。原本我是想把房子换到中关村三小附近的学区房,但现在根本买不上了,只能眼巴巴望着中关村三小这种学校流口水”。在张阳看来,尽管海淀整体教育基础不错,中关村三小却有着无可比拟的优势,“只要去一次中关村三小,就会被它吸引的”。

在北京,中关村三小是海淀家长眼里的“心头好”。在不少家长看来,这个学校有着顶尖的师资、硬件、生源,以及管理模式,也正因此,中关村三小对应的蜂鸟家园成为最受欢迎的学区房,涨势一骑绝尘。“蜂鸟家园涨幅是最夸张的,好多普通学校对应的学区房其实只是微涨,像学院路学区就基本没涨。”

对大多数家长而言,买到海淀的学区房只是起点,“上了车”之后,他们更不敢松懈孩子的教育问题。“大家没想着躺赢,而是在一起交流育儿、教育、辅导班相关话题,这里竞争氛围特别浓厚。”且家长们往往越拼越勇,甚至为了孩子的未来操碎了心,在他们眼中,学区房不仅仅是提高成绩这么简单,而是一条打破圈层、提升见识的通道。

学区房的火热涨势,让家长们再次前仆后继地涌了进来。张阳最初感觉到学区房市场起变化是在2020年末。他发现,以往不怎么关注学区房的家长朋友们,突然开始热议学区房的价格,且多数在关注海淀的学区房市场,热度甚至压倒了以教育资源丰厚著称的西城区。

“十几年前,说起高考高分段学生数量,西城可是把海淀踩在地上摩擦的。”张阳感慨道。但最近几年,由于西城区的优质小学扩招太严重,师资和其他硬件条件难以跟上,整体教学质量已经下滑,而海淀的教育则仍在走强,最近几年其学员成绩在高考高分段已占据一半以上。相比其他区域而言,海淀区集合了高学历的“京一代”。这些家长们相信教育改变命运,从小便“鸡娃”,那些坐落在海淀黄庄附近的培训机构们随之赚得盆满钵丰。

与张阳没能赶上学区房这趟车的经历相反,上海学区房业主王楠则是后悔提前“下了车”。王楠原本是上海市徐汇区第二阶梯学区房的业主。2020年7月,王楠把这套学区房挂到了交易平台,很长时间内,这套房子都鲜有人问津,来看房的人更是屈指可数。转折发生在12月26号的那天早上。一位买家在初次看房后的第二天,迅速和中介敲定了定金。

真正让王楠心态崩了的,是敲定定金合同后的那几天。同等类型房子的均价开始迅速蹿升,短短10天内涨了近50万元。王楠自己算了笔帐,即使赔上违约金,把房子重新挂牌上市也能赚不少钱。“真的是心太痛了,我那个中介一直在游说我违约。”

而事实上这也是上海学区房业主们的普遍操作。很多只签了定金合同的房东们,都开始主动选择赔违约金,房子重新挂牌上架。“我们这所有中介都无房可卖,出来一套房最快2小时就能卖掉。”

这只是上海学区房市场的典型案例之一,这种涨幅程度正在上海多个学区房上演。如闵行区的高兴花园小区,对口闵行区实验小学春城校区+莘松中学春申校区。这个学区房11月一房成交均价还是360万元以上,到12月则直接飙涨至400万元以上。

有钱人最聚集的上海楼市里,向来不缺买家。但跳涨带来的直接效应,就是楼市开始出现"房东惜售"、"无房可卖"的局面。不少人发现,即使钱袋充足,但先要在上海楼市里买到心仪的房子,也要努力搏一搏运气。

上海的一位房产中介告诉AI财经社,如今上海的学区房处于"卖空"的节奏。"基本上卖得差不多了,库存房源一个小区能签字的就一两套,尤其是那些双学区的小户型,出来一套秒一套。”

什么推动了学区房的暴涨?

学区房涨价的燎原之势,在北京、深圳等地越烧越旺。据负责蜂鸟家园的一名中介人员介绍,2019年底,蜂鸟家园一套50万平方米的房子总价还在700万元左右,但最近两个月已上涨至800万元-900万元左右。而在价格上涨的同时,业主们也纷纷选择待价而沽,惜售房源。“房价上涨的时候,大家都想着再等等,卖一个好价格,挂牌房源自然就少了。”

而在学区资源更稀缺的深圳市场,这种现象就更为普遍了。此前,不少深圳打工人的朋友圈都被这样一条成交信息刷屏了:2021年1月14日,深圳福田百花片区的一套44平米房子卖出了1420万元的天价,均价高达32万元/㎡,创下了深圳学区房的单价交易纪录。

看到这条消息的深圳打工人们集体沸腾了,他们忍不住拿出计算器算了下,以人均2万元/月的收入水平计算,再努力个64年,就能成功拿下一套深圳学区房了。

疯狂的房价背后,人们开始探究到底是什么因素推动了这轮学区房的暴涨?

资金的流动性释放、人口政策的出台、楼市的成交火热,都为学区房的上涨提供了有利条件。但推动这轮上涨行情的核心原因,还是2020年3月份公民同招(指公立学校和私立学校同时招生)、民办摇号政策的出台。这让家长们以往认准优质民办学校打造的升学路径,发生了根本性动摇。

当然,上海这轮学区房领涨是有历史沿革的。相比北京、深圳等一线城市,上海的民办初中优势非常强,家长们自发报名参与民办招生考试,择优录取。

那时上海虽也有学区房概念,但公立学校往往都是保底选项,家长们还是希望孩子优先上私立学校,因此围绕公立学校打造的学区房溢价反倒不高。

民办摇号政策的出台,让家长们有点慌了。这意味着采用摇号制度,即使孩子再优秀,也有可能无法被私立学校录取。与此同时,公民同招政策更是让“先博私立、公办保底”的想法彻底破灭了。对比之下,家长们只得将首要目标回归到公立学校里最优质的那几个,而相对应的学区房也迎来了巨大的关注度。

想要握紧这些顶级公立初中的入学券,买学区房成为这一方案的最优解。

一位上海本地人士介绍道,“以往上海初中小学最好的资源都在民办学校,很多上海人都会努力争取上民办小学和初中。但现在对教育资源再分配,优质教育资源还是稀缺的,最终考验的只能是家长的钱包了。”

而随着2020年9月上海市出台放松人才落户政策出台后,舆论一片哗然,学区房市场的火更是越烧越旺。在这之前,上海已经以2428万城区人口位列全国第一,排在第二位的北京城区人口为1865万。供不应求的局面下,学区房更是形成了一骑绝尘的涨势。

在北京,深圳也出现过类似的局面。2020年4月,深圳市教育局发布文件明确表示,深圳民办学校全部摇号录取,高中取消直升;2020年北京各区的招生政策中,对公民同招也给出了具体执行意见和报名流程,如西城与朝阳都有明确的指引。

京、沪、深圳等一线城市的大力执行示范下,民办摇号也将在全国各地逐渐落地。可以预见,未来公民同招、摇号入学将成为常态。

不少人对民办摇号带来的教育机制的改变颇为不满。毕竟按照民办初中的考试入学要求,学生们只要凭成绩,就能考上优质初中。而民办摇号后,成绩不再是那个最有用的名校敲门砖。摆在家长面前的选择是,要么拼运气,要么拼钱。

“这实际上是一个公平和平等的选择问题,”一位行业分析师表示,“民办初中在此前已经形成很强的马太效应,好学生越来越集中,但那些差生的教育质量就得不到保障。民办摇号打散了这种集中性,它的目的在于教育的均衡化,让学生享受均衡的教育,注重的是平等,而非绝对的公平。”

多片划区,能给学区房降温么?

几天前,一则新闻消息在上海家长群里炸开了锅。

该消息的主要内容正是在上海浦东新区教育局召开的2021年工作务虚会,浦东新区教育局局长诸惠华在此会议上提到,“要对标国际国内先进地区,学习新加坡和(北京市)海淀区的理念和管理模式。”

其所提及的“海淀区的理念和管理模式”,被公众解读为“多校划片”政策(指一套学区房可对应多个学校资源)的出台迹象。尽管官方很快否认了这一消息,但坊间传闻仍旧在浦东家长微信群里激起了千层浪。

"大家都在担心,如果‘多校划片’政策出台,学区房价格会不会跌下来?不少人都有着犹豫不决又焦虑万分的心态。”家长张薇说道。

“多校划片”的政策,曾经被公众解读为让学区房降温的一剂猛药。“多校划片”改变了以往单个学区房直接锁定具体名校的局面,而变成了"一个小区对应多个学校"。具体操作中,它通过随机派位方式,分配热点学校招生名额。那些未能进入热点学校的学生,则依照就近入学的准则,被安排到其他学校入学。

多校划片政策曾激发过一些人对学区房的恐慌。对于家长而言,就算买了这个小区的房子,但孩子能不能上名学校仍然不确定,甚至很有可能随机派位到十分普通的学校中。但从市场情况看,其却并未能完全抑制住学区房价格的上涨。

此前,在2020年五一节前夕,北京西城曝出将推进“多校划片”政策,在7月31日后入户的住户,可能会推行区内多校划片。受此消息影响,当时有大量家长迅速买入心仪的学区房,致使当时北京的学区房价格出现了大幅度的上涨。

国金证券研究所分析师吴劲草表示,“公办的‘多校划片’虽然也俗称‘摇号’,但和民办的摇号完全不是一个东西,民办的摇号是人人可以报名的,无门槛的,大范围的摇号,而公办的多校划片,其实是根据户口/年限/房产等按顺序的,小范围的划片,二者其实不是同一个东西。”

其中,“入户年限”又是十分重要的顺位因素。这意味着,同样的背景,早买学区房的,顺位排在更前,更可能顺利入学。


AI财经社了解到,以北京市的东城区、海淀区为例,尽管早已在2018年发布了多校划片的政策,但从近两年的入学情况来看,入校划分后的一些调剂生源,依旧是按照顺位来,并不是“随机分配”。在顺位的排序里,有学区房的家长们依旧占据较大优势,这也导致了学区房的价格居高不下。多位海淀的房产中介表示,“2020年4月底,北京西城就出台了多校划片政策,但我们实际接触发现,好的学区房价格还是在上涨的。”

究其根本,学区房涨价的最核心原因,还是学区资源供不应求。据媒体报道称,2020年北京小学生入学数量大概有22万人,但却有将近8万个学位缺口。这种供不应求的局面,加剧了学区房的稀缺。价格不断上涨,竞争越来越激烈。

打工人经常吐槽的内卷,在教育市场中体现得淋漓尽致。但在抱有孟母三迁思想的中国家长心里,没有人愿意让孩子输在起跑线上。他们宁可掏空钱包,也要为孩子赌上一个美好的明天。尽管这个事实的另一面,等待学生们的将会是无休止的补习、考试竞争,最终循环往复。

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