汇智李勇：葡萄牙不是每栋50万房产都值得买

本文由网易移民频道独家采访并撰稿，非经授权禁止转载。

编者引言：2013年6月网易移民特别策划《彼岸欧洲·买房移民大起底》系列专题，通过政策PK、话题讨论和大佬专访对欧洲各国买房移民进行了深入分析与解读。

7月欧洲买房移民策划进入收尾，在诺和汇智资产管理公司的牵线搭桥之下，我们联系到了葡萄牙驻华大使，并进行了专访。同时编者对汇智在葡萄牙买房移民扮演的角色也产生了好奇，因为它并不等于移民中介，业务也必定有一些差异，于是便有了如下采访。

诺和汇智资产管理公司总经理李勇

汇智李勇与网易移民频道编辑专访葡萄牙驻华大使

1、谈角色定位

关注投资，5年之后让买房客户不会受损

我们理解葡萄牙买房产获得黄金居留许可的项目中，申请人的行为分为两部分：获得身份+投资房产。诺和汇智更加关心后面那部分，优势也是在投资部分。诺和汇智将为客户提供完全本地化价格的有价值的资产，同时也将不定期投放一些低于市场价格的超值资产，我们的目标是让客户买到好住、好租而且最为关键的是今后客户在处置资产的时候不会遭受损失的房产或者资产。

对于诺和汇智而言，服务客户的周期是5年而不是1年，5年之后房屋是转手还是留下来继续做出租业务，我们都将为客户服务。另外我们还会有葡萄牙当地分公司以及葡萄牙员工为客户提供本地化服务，对于房屋价值的评估，我们也将提供专业服务。【详细】

2、谈买房风险

别对中介偏听偏信 有价值房产没那么多

目前，移民行业内也有少部分公司充斥着一些以低价考察吸引客人然后提高房价谋取利益的机构，建议投资者不要偏听偏信，一定要多方调查，多方比较。

诺和汇智认为在葡萄牙国内，有价值的区域和有价值的房产项目并没有大家想象的那么多，我们对房产项目选择极为严格，为葡萄牙购房移民所准备的房产均为升值潜力高、出租率高、居住环境优良、产权清晰，具有合理市场价值甚至低于市场价格的超值的房产，最为重要的是，当客户希望处置资产的时候，可以很容易并且不会受到损失。【详细】

3、谈房市现状

整体反复探底 部分区域止跌回升

从宏观经济角度来看，从国际知名投行的预测报告来看，欧洲经济正在见底的过程中。但是我们不能对欧洲的经济过于乐观，还是存在着一定的风险，不排除在见底的过程中出现反复。2013年2月份葡萄牙抵押贷款提供人评估的房地产均价再次下降，但是两个大都市—里斯本和波尔图下降幅度非常小，甚至某些热点区域已经出现了止跌回升的趋势。

欧洲权威统计，葡萄牙的平均房产价格排在整个欧洲大陆国家倒数第四位，在价格方面有很大优势；葡萄牙每年接待300万左右的游客，购房、租房的需求量都很大，租售比一般达到3%-4%左右，这又是另外一个优势。【详细】

4、谈买房陷阱

面积陷阱+位置陷阱+出租陷阱

并非里斯本整个城市的地产都是有价值的，很多国内公司含糊提及的里斯本大区其中有很多房产并没有太多的投资价值。诺和汇智重点推荐Chiado、Lapa、Belem、Expo及附近区域的房产，这些区域的房产类型以公寓为主。另外，卡斯卡伊斯(Cascais)和爱斯多尼(Estoril)地区以独栋别墅和并联别墅为主，但值得注意的是在这两个地区有价值的房产大多集中在中心区域，其他距离中心区域4公里以上的地产价格和内在价值就低很多。还有，阿尔加维地区是是以度假为目的投资者的首选。诺和汇智建议谨慎挑选，尽可能选择Logos或者临近几个城市的资产。【详细】

关于购房陷阱：

购买房产时，不少移民专家他们一致的看法是需要注意一些陷阱，例如面积陷阱、位置陷阱、出租陷阱等。

1、 面积陷阱：在葡萄牙购置房产时候，最好看清楚面积组成的具体细节，比如一套公寓的面积可能包括室内面积、储物间面积、车位面积、阳台面积和室外空间面积，往往除了室内面积以外的部分占比很大，如果只是笼统的给你一个面积，其实是加上了很多其他附属设施的，那么目的无非是为了摊低单价，让单价看着很便宜，其实如果只是计算有效面积，价格就会变得很贵了。

2、 位置陷阱：不给投资者详细介绍每个区域的价值和特点，只是单纯介绍房子，还是那个例子，同样一个地产项目放在通州区，单价应该是1.5万一平米，放在金融街才值8万一平米。

3、 出租陷阱：宣传一个很高回报的租金。实际上葡萄牙国内的租房市场相对比较稳定，波动也小，合理的租售比在3-5%之间。【详细】

5、谈买房税与收

有税也有费 房租收入要征收15%税收

税收方面

葡萄牙征收一次性房产过户税及每年的年度物业税。除了首次购房的过户税（IMT）【过户税详情表格】，印花税及其他小项税费外,每年需缴纳0.3%-0.8%左右的地方房产税（IMI），这个数字地方政府每年会根据实际情况调节，不过浮动不大。另外，可能还有物业费，房产不同物业费也有所不同，从每月几十欧元到一两百欧元的都有。

租金收入方面

当然租金与房产区域和房屋具体情况相关，上下浮动还是比较大的。另外一点，葡萄牙对于房租是要征收15%的税收的。【详细】

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1、谈角色定位

关注投资，5年之后让买房客户不会受损

网易移民：首先，我对于汇智还不能说有一个非常明确的认识，它作为一个资产管理公司的具体业务以及它在葡萄牙买房移民计划中扮演的角色是什么样的？

汇智李勇：北京诺和汇智资产管理有限公司属于KnowhowCo.旗下的专注于葡萄牙优良资产交易、管理的子公司。我们理解葡萄牙买房产获得黄金居留许可的项目中，申请人的行为分为两部分：获得身份+投资房产。诺和汇智更加关心后面那部分，优势也是在投资部分，而对于申请人而言，在一个完全陌生的国家进行一笔大额的投资则非常需要专业机构的支持。

诺和汇智在欧洲葡萄牙资产管理和交易方面的优势：与葡萄牙驻中国大使馆、葡萄牙外交部、移民局等官方机构保持着长期友好的关系；并且与葡萄牙国内的顶级银行、地产开发商、大律师等保持着长期的业务合作关系；对于葡萄牙地产市场理解非常深刻；最为重要的是诺和汇智非常清楚地了解希望通过购房投资移民到欧洲的客户的需求。

围绕我们的核心优势，诺和汇智的市场定位就是：

1、诺和汇智将为客户提供完全本地化价格的有价值的资产，同时也将不定期投放一些低于市场价格的超值资产，为客户发现和提供更多、更好的投资机会，并且在资产交易过程中提供专业的咨询服务。我们的目标是让客户买到好住、好租而且最为关键的是今后客户在处置资产的时候不会遭受损失的房产或者资产。对于诺和汇智而言，服务客户的周期是5年而不是1年，也就是说从帮助客户寻找资产、确定购买对象、签约、办理过户、申请居住权、拿到居住权之后的资产处置的每一个环节，诺和汇智都站在客户角度尽心尽力地提供服务。

2、诺和汇智的葡萄牙分公司和葡萄牙员工以及法律等专业团队为客户在葡萄牙的包括项目考察、确定项目、签约、安家落地以及后期房屋运营等在内的各种需求提供完全本地化的服务。

3、我们定期为客户提供葡萄牙地产以及各种有价值资产的专业评估报告；我们的网站也即将开放一个窗口，为客户提供资产评估服务。

诺和汇智的经营目标：我们致力于不断提高自身能力，以保证为客户提供最高效、最优质、最专业的服务；我们将本着严谨的工作态度、细致的工作方法，致力成为中葡资产交易的领先品牌。

2、谈买房风险

别对中介偏听偏信 有价值房产没那么多

网易移民：说到买房，我刚才对大使的提问也提到了房价虚高、产权不明晰等风险，葡萄牙政府以及汇智如何应对这种情况？打消投资者的顾虑呢？

汇智李勇：这是两个问题：

一、房价虚高：通过我们这几个月的观察，这种情况确实存在，我们也非常担心这种趋势继续下去，一方面会导致国内的投资移民客户的利益遭受人为的损失；另外一方面持续下去可能导致葡萄牙部分热点区域的房价虚高。对投资者来说，作为单价高的产品，在信息不对等的情况下，很容易遭遇房价虚高、房产价值不确定等风险，严重影响到投资者利益。目前，移民行业内也有少部分公司充斥着一些以低价考察吸引客人然后提高房价谋取利益的机构，建议投资者不要偏听偏信，一定要多方调查，多方比较，（我们诺和汇智开放了房产评估服务，欢迎大家使用），对地产项目有个基本的了解再做决策。诺和汇智建议这些投资者首先花些时间和精力去了解葡萄牙地产的区域特点和价值，对于区域有了基本概念之后，在选择地产项目的时候才有一个参考标准，也我们公司将在公司网站上发布一些关于葡萄牙区域分析的报告供大家参考。举个简单的例子，一栋同样质量、同样装修标准、同样面积的房子放在金融街和放在通州价格会相差几倍以上，这个就是因为区域价值带来的差距。

诺和汇智认为在葡萄牙国内，有价值的区域和有价值的房产项目并没有大家想象的那么多，我们对房产项目选择极为严格，为葡萄牙购房移民所准备的房产均为升值潜力高、出租率高、居住环境优良、产权清晰，具有合理市场价值甚至低于市场价格的超值的房产，最为重要的是，当客户希望处置资产的时候，可以很容易并且不会受到损失。

二、产权不明晰：这个问题相对而言更加容易解决。诺和提供一项最为基础的服务内容就是：通过严格的法律审核程序检验房产的合法状态。

3、谈房市现状

整体反复探底 部分区域止跌回升

网易移民：李总您最近这几个月也多次去到葡萄牙考察，加上之前汇智在葡萄牙资产管理方面的经验，相信您对于葡萄牙的房市是很熟悉的。能不能跟我们介绍一下，目前葡萄牙的房市状况如何？与危机前相比，房价下跌了多少？这个下降的趋势还会持续多久？房价的下降会影响买房者已经拿到的居留身份吗？

汇智李勇：首先从宏观经济角度来看，从国际知名投行的预测报告来看，欧洲经济正在见底的过程中。但是我们不能对欧洲的经济过于乐观，还是存在着一定的风险，不排除在见底的过程中出现反复。

在近几年欧洲房市不是非常景气的状态下，葡萄牙的房市情况从2008年到2012年房价也在下降，总体幅度大约在25%左右；葡萄牙国家统计局数字显示，2013年2月份葡萄牙抵押贷款提供人评估的房地产均价再次下降，每平方米近998欧元，和去年同期相比下降了5.5%。但是两个大都市—里斯本和波尔图下降幅度非常小，甚至某些热点区域已经出现了止跌回升的趋势。而且不同的物业类型也出现不同的走势，例如别墅下跌幅度就非常小，热点区域的豪华公寓也基本没有下跌。基本上我们不认同目前葡萄牙房价已经见底的结论，但是我们认为目前的价格水平应该在底部区域了，也就是说处于相对低位了。

在整个欧洲，葡萄牙可谓是房产价格十分低廉的国家，欧洲权威统计数据显示，葡萄牙的平均房产价格排在整个欧洲大陆国家中倒数第四位，和英、法等国的房价相比悬殊很大。从价格方面来说，葡萄牙在欧洲国家中无疑具备很大的优势；葡萄牙居住环境受欢迎的程度，却是全欧国家中排名前列的。近些年来，葡萄牙已慢慢变成欧洲富人阶层和上层人士最青睐的度假胜地，成为欧洲人首选的休闲度假目标之一，葡萄牙每年接待300万左右的游客，所以国内的休闲度假地产非常受欢迎，购房、租房的需求量都很大，租售比一般达到3%-4%左右。

好消息是：房价下跌不会影响到购房者拿到永久居留权的，葡萄牙移民局审核房产的唯一标准是购买价格是否达到50万欧元标准。

4、谈买房陷阱

面积陷阱+位置陷阱+出租陷阱

网易移民：如果要为投资者提供一些考察建议，您推荐他们去哪些城市购买哪一类的房产呢？在购买房产时需要注意什么陷阱呢？需警惕不良移民中介的哪些“损招”呢？

汇智李勇：诺和汇智通过对于葡萄牙以及其地产市场的深刻理解，我们认为对于国内的投资者而言，真正有价值的地产并非遍地都是，有价值的区域还是比较有限的。

关于区域建议：

1、里斯本城区：首先强调一下并非通常被很多国内公司含糊提及的里斯本大区；推荐里斯本的原因包括：

第一：里斯本人口一百多万，这个市区是最集中了，上班经商的都在这里，所以住房比如容易出租；

第二：市区的房子在将来您想脱手的时候是最容易的；

第三：不排除因为这个投资移民政策导致市区房价上涨，实际情况是，因为大量国人的购房热情，里斯本房价已经呈现了止跌回升的态势。所以在保值上，市区房子是最稳妥。

但并非里斯本整个城市的地产都是有价值的，诺和汇智重点推荐Chiado、Lapa、Belem、Expo及附近区域的房产，无论从历史数据还是目前的价格态势，这些区域的房价下跌的可能性远小于其他区域，如果房价上涨，这些区域又是上涨速度最快、涨幅最大的。这些区域的房产类型以公寓为主。

2、卡斯卡伊斯(Cascais)和爱斯多尼(Estoril)地区：

坐落在里斯本西边，驾车到里斯本20-30分钟，远离尘嚣，环境优美，大多富豪名流均在此地购置房产，度假自用皆宜。此处房产大多设计豪华，配套设施齐全，近海，景观一流；房屋类型以独栋别墅和并联别墅为主，非常适合打算在葡萄牙居住的投资人。这里诺和汇智必须提醒广大投资者，在这两个地区有价值的房产大多集中在中心区域，其他距离中心区域4公里以上的地产价格和内在价值就低很多。

3、阿尔加维地区：位于葡萄牙最南端，度假资源极为丰富，就像中国海南的三亚，这里的海滩还被誉为是“世界上最好的海滩”。这里阳光明媚，很少有阴雨天气，是以度假为目的投资者的首选。诺和汇智建议谨慎挑选，尽可能选择Logos或者临近几个城市的资产。

关于购房陷阱：

购买房产时，不少移民专家他们一致的看法是需要注意一些陷阱，例如面积陷阱、位置陷阱、出租陷阱等。

1、 面积陷阱：在葡萄牙购置房产时候，最好看清楚面积组成的具体细节，比如一套公寓的面积可能包括室内面积、储物间面积、车位面积、阳台面积和室外空间面积，往往除了室内面积以外的部分占比很大，如果只是笼统的给你一个面积，其实是加上了很多其他附属设施的，那么目的无非是为了摊低单价，让单价看着很便宜，其实如果只是计算有效面积，价格就会变得很贵了。

2、 位置陷阱：不给投资者详细介绍每个区域的价值和特点，只是单纯介绍房子，还是那个例子，同样一个地产项目放在通州区，单价应该是1.5万一平米，放在金融街才值8万一平米。

3、 出租陷阱：宣传一个很高回报的租金。实际上葡萄牙国内的租房市场相对比较稳定，波动也小，合理的租售比在3-5%之间。

5、谈买房税与收

有税也有费 房租收入要征收15%税收

网易移民：其他形式的投资移民，投资者关注的是绿卡的获取和资金的返还；而对于买房移民，我想投资者关注的绿卡的获取和房屋的回报与税收。虽然在我们之前专题的调查中，投资者对于欧洲买房的升值并不怎么关注，他们更关心移民身份的获取，我们还是想替小部分投资者询问一下葡萄牙当地买房的相关税收与回报。李总在这方面应该很熟悉，能否跟我们介绍一下。

汇智李勇：在税收方面，葡萄牙征收一次性房产过户税及每年的年度物业税。除了首次购房的过户税（IMT），印花税及其他小项税费外,每年需缴纳0.3%-0.8%左右的地方房产税（IMI），这个数字地方政府每年会根据实际情况调节，不过浮动不大。另外，可能还有物业费，房产不同物业费也有所不同，从每月几十欧元到一两百欧元的都有。对于高端房产而言，物业公司投入的管理力度非常大，每月一百多欧元的物业费已非常便宜。房产回报率每个项目的要求各不相同，投资者应当了解清楚，根据自身情况作选择。

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过户税：

举例说明价值100,000欧元的房产应缴过户税：

100,000欧元*2%=2000欧元

2000欧元-1600欧元=400欧元

因此，价值100,000欧元的房产应缴过户税金额为400欧元。

房产税：第一次房产交易税为6%-6.5%,以后每年都要交房产税，一般城市房屋为0.3%-0.5%，郊区房屋为0.8%。

印花税：0.8%，根据评估IMT的房产价格收取。

租金收入方面

当然租金与房产区域和房屋具体情况相关，上下浮动还是比较大的。另外一点，葡萄牙对于房租是要征收15%的税收的。

谢谢！